【工商 | 讓你少賠幾千萬】買賣廠房注意事項
嗨!我是黃子又，叫我小又或是阿又就好!
目前就任於新北市新莊區雙成工商不動產擔任工商仲介，或許大家常常看到房仲，但是對於工商仲介卻不太清楚，或許你常買房子對房屋也有一定了解，但是對於廠房卻一無所知…..
.
而在工業用地暨廠房交易中，無法追求急速成交和佣金，而是以使用者的需求和利益為首要考量。我們深入調查並提供全面的資訊，包括土地使用分區、建築限制、環境保護問題等，以幫助買方判斷是否適合購買。我們堅持不為了成交而做出不利於使用者的決策。從事工業不動產仲介服務是一種負責任的事業，我們致力於以專業、誠信和良心為基礎，提供最佳的服務和最有利的交易結果。
.
廠房、土地相較住家其實多了很多灰色地帶，而且價格上千萬甚至破億，所以往往在購買前要再三思考與分辨您所接洽的業務員到底有沒有【實力】跟【能力】處理這些繁瑣的問題!
.
而今天小又來帶大家了解廠房、土地跟住家最主要的差異與各個眉眉角角吧!
一、廠房、廠辦與住宅價格差異
對於剛接觸廠房的客人，往往都有一個疑問：【明明在同一條路上，廠房價格怎麼差到1000萬甚至到2000萬以上?】
其實說白了，每個行業對於廠房的需求跟每個人要買房一樣，不同行業別都會有不同需求，不過價格來說真的就是天差地遠了，再者，廠房要注意的眉眉角角非常多，一個不小心就會讓企業損失好幾百萬，如果不是找專業的廠房仲介，往往會得不常失，今天讓小又帶您了解廠房的奧秘吧!
.
工業廠辦
以下是小又幫客戶整理得初判表，也是我們仲介在接案實地一時間劃分價值的方式：
工廠分為兩種，分別是透天廠房與工業廠辦，這兩者差異主要是在價值計算上不同，而在購買房地產時會有兩張權狀，分別是【建物權狀】與【土地權狀】，而在大部分透天廠房的價值都是貴在【土地價值】、而工業廠房與住家都是貴在【建物價值】。
而廠辦與住家比較簡單，單價就是把開價除以【建物權狀】坪數就是單價，但是在工業透天價值計算上就有很大的不同了!
透天廠房
在介紹透天廠房前我們必須先了解兩件事，分別是【容積率、建蔽率】與【合法工業地目】
第一、【容積率、建蔽率】
建蔽率率簡單來說就是政府規定在特定地目上，【最廣】能夠建單一層面幾成的基地。
而容積率就是政府規定在特定地目上，【最高】能夠見幾層樓的建物。
第二、【合法工業地目】
政府有規定合法的工廠必須坐落在合法的工業地上，而各地目的空間位置，每個縣市都有明確劃分出來，小又有幫大家整理出幾個常見工業地目：
【每個工業地目所適合的行業別有所差異，又根據地目差異會有建蔽率跟容積率的不同】
.
好!知道了容積/建蔽率與地目後，我們來簡單講解一下如何計算透天廠房價值，分兩步驟，分別是【土地價值計算】與【房屋價值計算】，而【土地價值】佔時計價格的70%~80%，【房屋價值】則佔價格的20%~30%，但是實際價格也要看周邊的供給需求與市場狀態，以下方式僅供參考。
首先、【土地價值計算】
只要符合以下條件，就可以初估這間廠房的土地價值：
第一、符合地目應該有的建蔽率、容積率
第二、廠況於20-40年之間
第三、沒有重大瑕疵(如：漏水、海砂)
如果符合以上條件的廠房都可以用實價登錄價格除以土地坪數去換算價格區間!
但是!!!!!計算價格時需要抓出向上20%與向下20%的空間，因為根據建物.實際情形，價格也會有所差異。
.
第二、【房屋價值計算】
經過土地價值計算後，我們會依照房屋現況去判斷這間廠房是否能夠往上20%去賣，主要判斷標準是
第一、【是否為活巷】
巷子如果是活巷可以加5%的均價，如果是無尾巷就是不扣分。
第二、【是否有增建】
如果廠房增建很到滿可以加5%的均價，如果沒有要扣5%均價。
第三、【廠況是否很新或是需要大整理】
如果廠房很新且不用整理，基本上可以+10%~15%的均價，但是如果廠房有夠爛而且需要大整理，其實就要扣10%~15%的均價。
.
那至於要怎麼參考均價，小又之後會把實價登錄的資訊整理出來在官方帳號，歡迎各位加入輸入06即可獲得!
.
二、工廠的眉眉角角
但是身為一個仲介，永遠都會有特別的情況發生，其中一種例外就叫做【容積轉移】。
容積轉移是甚麼?
舉例來說，就是建商把A地捐給政府後，把原先捐出來的地支容積率轉移到B地，等於說B地的合法建築空間就變大了!
但身為一個建商，會做把自己的地捐給政府這種事情居然會做出來，背後的利益一定更大，沒錯!
這就是
容積轉移
當我們工業廠房仲介碰到合法空間超過210%的廠房時，這間廠房的價值計算就變成用建物權狀去做計算，如果想要了解更多資訊，歡迎追蹤，不動產小又fb粉絲專頁!
,
接著我們來介紹
公司&工廠登記
身為一個工廠&公司老闆，假設你租了一個月好幾萬的廠房，但是裝潢好了才發現!!!!
【居然不能公司登記!!!!!??????】或是
【居然不能工廠登記!!!!!??????】
此時的你一定會幹死，身為公廠老闆兒子，深知遷廠花費的成本低則數十萬、高則上百萬，每遷移一次都是代價，如果你能夠再租廠房前了解到底哪種廠房可以公司登記或是工廠登記，一定會幫您省去很多時間。
小又簡單說明一下、只要是合法建物都可以公司登記，
但是建物使用需要是【工廠用途】才能夠工廠登記!!!!
.
還有要注意的是，有些不合法建物只要有【房屋稅單】即可申請公司登記!!!
.
再來就是
汙水下水道
簡單來說下水道分兩種，分別是【普通自來水下水道】與【汙水下水道】
但是外行的人往往不會注意到【汙水下水道】的重要性!
根據【新北市下水道管理規則】第十六條，規定：
【污水下水道用戶應於前項排水設備施作及更新前，依下列規定留設空間。但情形特殊，並經本局核准者，不在此限：
一、單側排水者：寬度至少七十五公分，且自原有地面線以下深度至少一百五十公分範圍。
二、雙側排水者：寬度至少一百五十公分，且自原有地面線以下深度至少一百五十公分範圍。
依第一項施作之排水設備，經本局核准後，始得遷移。】
間單來說，就是如果你的廠房沒有做汙水下水道，之後政府如果要做的話，通常廠房後方要清出75cm – 150cm的空間給下水道施工。
但是古老的廠房往往都會有所謂的【二次施工】法，法原本要做下水道的空間蓋得滿滿的!如果未來要做下水道沒有空間就會…….【GG了】
所以再看廠房前您需要特別詢問屋主或是仲介：【汙水下水道做了嗎?】如果沒有你就要有心理準備了!
買地送廠
間單來說，為何會送廠，就是因為現在廠房根本沒有建物權狀，但是這種情況蠻常發生的，但是這種地通常隱藏的風險都很大，比如：未來會被徵收、地目不是合法工業地或是各種奇怪的存在，在購買之前建議找專家討論一下!
也歡迎來我的Line官方帳號找我
建築線
建築線簡單來說就是在蓋建築物得時候依定要請建築師話出建築線之後才可以去蓋建築物，那如果你買的地沒有建築線的話，就算你想要蓋建築物，政府也要叫你先劃建築線之後才能蓋!
而建築線依規定基本上要花的費用有時會接近上百萬，再買地之前記得先詢問您的仲介!
特定工廠登記
歡迎加入我的官方帳號按【06】有更多問題集歡迎詢問!
.
三、破解黑心廠房仲介話術
知道了廠房、土地的基本概念，那黑心仲介就騙不到你嗎?
小又的答案是：【大錯特錯】
因為小又在廠房這邊打滾1-2年了，看到太多奇奇怪怪的情況出現，今天小又來破解常見的幾個黑心廠仲話術!
你這塊地只是普通農地而已，不可能賣到建地的價格!
其實農地種類很多，有分為都計內農地與非都計農地，甚至有些農地根本就是建地!(如：甲、乙、丙、丁種建築用地)
這部分可以到各政府使用分區查詢，小又下方附連結。
台北市：台北城鄉發展局
新北市：新北城鄉發展局
桃園市：桃園城鄉發展局
step1：進入網站後輸入您土地的地段與地號。
step2：看到地號所在區域後對區域雙擊左鍵。
step3：會出現使用分區的按鈕在旁邊，點擊一次後即可看到地目種類。
.
這代鐵皮絕對不會被拆啦!你看塭仔圳算放了50年才拆!
其實說白了，都市更新不是仲介說的算，而是政府說的算，任何人都不能保證那裡不會被拆，唯有你自己才可以相信!
另外小又有整理【新北未來114年前都市計畫區域】，大家可以進來看看自己現在的廠房未來有沒有機會被拆!
沒意外的話小又會整理114年前所有的都市計畫內容，只是時間上會有落差!
如果想要詢問但是小又還沒寫出來，想問更詳細內容歡迎私訊我!
.
你看屋主多佛心，你買這塊地它直接送廠房給你!
對阿，如果屋主那麼佛，為什麼會開的比周邊行情高呢?為甚麼不用土地價格賣你呢?
答案是：【因為建物沒有申請合法權狀，所以只能用土地權狀買賣】
這就是我們廠仲所說的【買地送廠】
【不是白送!而是送不合法的給你!】
.
你的建物沒有建物權狀、所以只能用土地的價格去賣!
【錯!大錯特錯!】
因為在民國80年代以前有一段時間可以把沒有申請建物權狀的建物申請合法，但是過了蜜月期，沒有申請權狀的建物雖然沒有【合法】的【建物權狀】，但是不代表完全沒有價值!
只是價值比周遭合法廠房少了一點而已!
若是想要詢問廠房市值歡迎私訊我!
(ps.本人接受屋主問問而已，你只要說：【你只是想要知道價格沒有要賣】，我絕對不會去說服您賣!)
.
屋主因為覺得他的物件有未來性，所以才賣這麼高!
那很簡單啊，就不要賣啊!為甚麼覺得有盤子願意接受未來的價格呢?
.
新北工業地絕對不會降價，你看新北市一直有重劃區，地越來越少、需求越來越多，怎麼可能降價?
恩…..對一半，雖然新北市確實一直在重劃，地也越來越少沒錯!
但是工廠老闆真的會全部都去找廠房嗎?
每個老闆是熱鍋上的螞蟻等著被宰嗎?
.
這麼低級的話術只有再快成交的時候仲介才會為了要【拉價】而去跟你說。
.
另外….根據新北市商業司統計：雖然塭仔圳是在民國109年到民國110年年底拆遷完畢，但在民國109年底到110年年底工廠登記數量不減反增，這個數據其實間接證明需求量不便、但是供給量減少、價格會短時間內上揚。
但是再升息的現在，廠房真的不會降價嗎?
我告訴你：【一定會】但是時機還沒到
小又常常跟我的客戶說，現在廠房雖然價格看起來沒有下降，但是其實成交價跟開價落差其實非常明顯，如果你想購買廠房，在112年年中是一個蠻好得時機，可以在這時候多看一點廠房!
如果想要了解更多歡迎私訊我!
.
如果您有租商用不動產需求，不妨先參考我的文章健檢一下!
若是我的資訊對您有所幫助歡迎分享!
發表評論
Want to join the discussion?Feel free to contribute!