【土地魔術師】土地廠房使用手冊
嗨!好久不見，我是【您的專業工商仲介】—【小又】，身為一個提供【工商】專業的仲介自媒體工作者，往往會處理一些比較棘手的問題與幫協助客戶解決問題，但是往往消費者甚至幫你服務的仲介根本不知道你的問題點在哪裡，我認為把物件買/賣掉的仲介很厲害，但是能幫買賣雙方從根本上解決問題並提出建設性想法的仲介才是我嚮往的，而且網路上對於土地/廠房的價值、價格與稅務的資訊沒有寫太多，導致有些賣方不知道自己的物件有甚麼價值/買方不知道自己買了這塊地有什麼用，所以小又這次直接為大家接露並且教你如何分析你的土地與廠房，讓你知道自己的土地/廠房的使用方式，讓你不再被不肖業者欺騙。
土地分類
首先我們先從土地開始，土地分為三類
第一、都市計畫用地
首先我們先從歷史的角度來出發，法有法源
而都市計畫法的起源是在1573年西班牙菲利普二世發布的<西印度群島法>(The Laws of the Indies)解決西班牙在大航海時代西班牙城市廣場中心的問題。
而隨著時代慢慢推進，到了1916年紐約市因為高度導致城市壓迫感過重進而影響到居住品質，所以於1916年完成第一個綜合姓土地使用分區的法律。
而這個法慢慢的到現在形成了【以法規限制土地分區、輔以禁制或允許開發項目、規範土地使用】的一種規定，但簡言之，就是用法律規定都市的土地要做啥用，不能用啥，用【明文】去規定許可與不許可的方法，講簡單點，就是為了保護【住宅區】所訂立的法律啦。
都市計畫法在我看來有點像是【大陸法的成文法典】的感覺啦!
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再者都市計畫用地顧名思義就是有發布都市計畫的土地，並且根據每隔直轄市不同規定的地目會有不同限制，舉台北市、新北市與桃園市的都市用地來說，各區域使用的容積率/建蔽率會不依樣，如下表：
台北市住宅使用分區：
台北市商業使用分區：
台北市工業使用分區
再來就是新北市與桃園市：
新北土地使用分區
桃園土地使用分區：
其實這些數字是源自於台灣省土地使用分區的區間參考的結果，但是其實有跡可循，重點有兩個
第一、開發完善的地區(台北市)土地使用的方法會比較細
第二、尚未開發完善的地區(新北市、桃園市)土地使用的方法會有比較大的空間
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其實根據開發完善程度：台北 > 新北 > 桃園，而建蔽率容積率的範圍剛好：桃園 > 新北 >台北，所以機會會在哪……錢就會若在哪裡喔!
第二、非都市計畫用地
再來就是我們的非都市計畫用地了!
而不外乎我們也是用法源的角度區切入介紹!
其實這個法源是來是於歐陸海洋國家：英國的開發許可制，簡單來說在英國【開發許可制】是先審議後開發。
而這個偏向海洋法典的法，就是依照現況適時的依個案調整法律。
而到了台灣這麼接地氣的地方，換一個說法大家就能理解———→就是【可以喬】
那至於怎麼喬?如何喬?小又簡單分享幾個案例
根據一般人認知來說，農地只能蓋10%的農舍，但是往往沒想過其他可能性…..
對於都市計畫外的農地而言可以做幾件事：
第一、如果用途不是特農，有機會可以變更成【停車場用地】、【體育場館用地】……等等用地，建蔽率會提高成40%以上….而容積率基本都可以蓋2樓半左右。
第二、如果變更成【交通用地】，則可以捐出交通用地給政府做【容積移轉】，在同一區域內的建案做30%的容積加給。
第三、如果您的都計外農地未來有區段徵收的狀況，則可以留著等都更(如大柑園)
第四、如果您的農地需要繼承，在能取得農地農用證明的情況下……其實繼承上是免稅，而且土增稅、免房地合一稅的!
…….等等的方式真的太多了，如果您有興趣了解這一塊，歡迎加入我的官方帳號了解更多
第三、國家公園用地
而國家公園用地基本上不太會碰到，所以這邊我先跳過
土地的過去現在未來
好了，現在我們大致上了解【都市計畫用地】與【非都市計畫用地】後，我們來講更接地氣的環節—-【如何判斷土地的狀況】
土地的過去
首先我們來講解如何簡單地找出土地過去的狀況，其實土地使用分區其實在日治時期一路到光復到手抄一路到現在的電子謄本，可說是應有盡有，這邊給大家兩種判斷方式：
第一、你的土地是都市計畫內的住宅(黃色)商業(紅色)工業(棕色)——→基本上不用去管土地的過去，只要知道他的現在狀況與未來性就好!
第二、如果你的土地是非都市計畫內的住宅、商業與工業或是【都市計畫內農地】與【都市計畫外一般農地】———→基本上就要去注意土地的過去、現在與未來喔!
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原因很簡單，兩個部分
【都市計畫內農地】：基本上這部分需要去參考光復後的手抄本(新制謄本標示部)，這部分上面會寫【田】或是【建】，如果是【田】的話基本上就是一般農地，但是如果很幸運地出現【建】代表你買的農地就是大家俗稱的都市內的【農建地】喔!
而都市計畫內的【農建地】的容積率/建蔽率是：60%/180% 喔!!!
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【都市計畫外的一般農地】：簡單來說就是要看沿革喔! 有些時候你的土地會在某個時期才變成農地、或是有變成工業地後又變成普通農地，這部分要看標示部的歷程才會知道這塊地的可能性!
如果你想更進一步了解讓我分析您的土地，歡迎加入我的line官方帳號幫您分析!
另外補充一下：公設保留地也可以免稅、蓋停車場、甚至解編後可以當住宅用喔!如果有興趣可以聯繫我!
土地的現在
至於土地現在的狀況如何
我們可以查詢自己的土地是在都市計畫內還是外，可以參考連結：
基本上
新北市有顏色的就是都市計畫用地
台北市直接輸入地號就可以知道資訊
桃園市直接用地號搜尋就可以直接顯示在圖片上
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另外土地部分更細節的部分就是道路用地、容積移轉、權利變換、區段徵收……等等部分其實在這篇文章都講不完，所以如果您的土地是其他使用用途，可以已跟我討論!
土地的未來
好了，來了，這部分才是最重要的點，也是我相信90%以上的買賣雙方與仲介不懂的部分，我們到底如何預測土地的未來呢?
土地未來觀測分為幾種：
第一、住宅與商業用地：100%會越來越貴，這種用地買一塊少一塊所以不特別說明
第二、工業用地：基本上要看喔!漲是會漲，但是幅度不會比住宅跟商業快跟保值，必須參考都市計畫與直轄市分區使用原則全盤分析才會知道喔!至於小又對於這方面的資訊目前停留在西側新北的部分，可以參考我的以下文章：
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我不敢說我對住宅商用地的市場有多熟悉，但是我對於工業地、透天廠房、廠辦我覺得我在新北市能超過95%的仲介!
至於為什麼，最直接的證據就是我的月報：(目前3版本)
【頂崁工商月報】目前41頁
【五股工商月報】目前43頁
【樹林工商月報】目前30頁
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第三、農地與公設保留地：基本上普通農地就是跟公設保留地一樣沒啥價值，用低於公告現值買賣為主，但是【魔鬼會藏在細節裡】，大部分人都看不出農地的潛力，導致當作是沒用的土地買賣掉，甚至亂賣要繳一大堆稅，這部分細節真的太多太多了，如果您有興趣歡迎跟我討論!
土地能怎麼使用
了解了法律層面與實際層面的土地利用後，我們接著講土地該怎麼好好利用創造更多價值!
普通用地使用方法
首先普通用地在我的歸類就是都市計畫中的 住宅、商業、工業地 基本上不會變動太大，使用用途其實只要簡單跟會計師確認一下就可以使用。
不過這邊提供一個小知識，明明台北市最多容積率/建蔽率的是商四，75%/800%理論上只能蓋10樓多一點，但為啥台北市有一大堆高於10樓甚至30樓以上的建築物哩?
就是因為其實除了基本容積外，還有額外的容積可以跌加，比如果容積移轉可以獎勵最高額外30%，都更危老也有額外獎勵容積，還有各種加給方式，所以才能蓋一大堆高樓!
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特殊用地使用方法
這邊特殊用地分為兩種：
第一、都市計畫內農地：其實看到您的土地是【田】地而不是【建】地的話不用灰心，其實也可以使用【容許】方式去申請【合法】的建物喔!至於容許項目要選擇那些對自己有利，歡迎私訊小又!
第二、都市計畫外一般農：這部分除了【變更】外，還可以有【毗鄰變更】、【特登】、【套繪】、【容積移轉】……等等的使用方式，所以不要認為你的農地只有10%的農舍喔!
農地就跟一句話一樣【不看還好，一看嚇一跳】
廠房分類
主要就兩種：透天廠跟廠辦
這部分其實就可以參考我的文章：【買廠房注意事項】
廠房的過去現在未來
廠房這種產品其實是介於土地+住家中間的產品線，只不過多了大範圍都更的影響，加上區域性的差異與交易量的稀少，所以你要買廠房的話，我建議你至少先看半年再做決定，因為廠房的變數與特殊性真的太廣太廣了，光是看價格、地區、區域真的沒辦法統一有個價錢去定價。
怎麼判斷我的土地價格
其實土地很單純，就是看實價登錄，但是這邊要提醒一下：【如果有人要用實價登錄以上的價格買你的農地】十之八九是你這邊有秘密!!!
怎麼判斷我的廠房價格
這部分可以來找小又免費帶您看…..其實還是一句老話，【如果客戶知道自己要什麼，那要仲介做甚麼?】，如果你真的有心想要買透天廠、廠辦，但是又不知道該如何下手，其實我很歡迎買賣雙方先跟我去看看其他物件與周遭環境的差別，我們能認識價格跟市場接受度後再賣或是買也不遲!
p.s 我提供免費代看服務是為了讓您更了解市場行情接地氣，是在雙方有信賴的基礎上，所以也希望大家有一個良好的溝通環境!
結語
基本上土地我統一建議不是到萬萬缺錢，千萬別賣，而廠房的話是看區域才能知道，如果看完文章還是沒方向，其實也可以每個月來領取各區域月報，這樣你可以不用怕被騷擾的形況下知道資訊喔!(希望是善意的!)
