【都更 | 新北增值第一線】蘆洲銀河灣計畫
您好這裡是不動產小又!
今天我們來介紹2030年前第二大都市更新案”蘆洲銀河灣計畫”
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相信大家都很陌生這個名詞，簡言之就是蘆洲南北農地的都更案!
雖然這個計畫跟塭仔圳一樣拖了很久才說要執行，但是在看了塭仔圳之後….
我相信蘆洲重劃區的廠商勢憂心忡忡!
我相信蘆洲重劃區附近居民一定很期待!
我相信蘆洲重劃區附近的建商一定準備好攻入這塊不亞於塭仔圳的地區!
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那我們接下來會介紹這次計畫與其影響!
讓：
身為工廠老闆的你有心理準備!
身為附近居民的你有滿心期待!
身為台北市民的你有更多認知!
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一、介紹計畫內容
這次計畫是在新北新莊塭仔圳後的第二大規模都市更新，而這個都市更新計畫，其實不只是我們眼前看到的那麼簡單，而是有規劃地去執行!讓我們接著看下去!
計畫範圍時間：
北側計畫範圍如下：
至北為環堤大道
至西為中正路509巷(果菜市場)
至南為沿民族路周邊區域(如圖)
至東為復興路388巷
(詳細公布範圍依新北市政府為主)
南側計畫範圍如下：
至北為既有都市發展區域
至西為西以中山一路、中山二路為界，
至南為國道一號
至東為緊鄰三重區
(詳細公布範圍依新北市政府為主)
2.其他配套措施
1 五泰輕軌：因應三環六線未經過五股區域亦同時將蘆洲、五股、泰山原工業區一帶相連接至機場捷運，
其中蘆洲線沿北部農業都更處沿塭仔圳依其新北大道至捷運機捷，帶動五股新泰區!
(資料來源：聯合報)
– 2 蘆社大橋：
根據最新內政部電信信令人口統計，北市平日白天活動人口比夜間多71.8萬人，新北則是白日活動人口較夜間減少64.5萬人，可以由此看出大台北生活圈的人口流動樣貌，「工作在台北、生活在新北」已經是許多人日常的一部分，其中光是新北市第一圈的夜間人口比白天推估多出逾50萬人。
其中蘆洲為新北鄰近台北的一環，但卻只有重陽橋可以通車至台北，新北市政府則規劃未來若是南北農地順利徵收則有規劃重啟蘆社大橋的計畫!舒緩依賴重陽橋通勤族的交通壓力，但現階段雙北扔在評估階段，後續有新消息會第一時間通知各位!
二、蘆洲都更工廠的困境
- 工廠要去哪?
根據新北產也發展軸來看，北至五股蘆洲、南至土城一代在未來規劃都是在二級產業線上，配合萬大樹林線沿著台65一路到土城形成2與2+2.5級的產業鏈，讓原先為工廠的蘆洲、五股、泰山、樹林一帶在10年內進行產業升級!
而加上桃園航空城啟動與現今的新北工業地實價登錄的數字來說，未來若是要做10年以上的工廠，真心建議往桃園蘆竹、龜山一帶找廠房，因為產業帶只要要一升級基本上不會回去，如果工廠需要做長長久久，阿又建議以兩種方式來找廠房：
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第二、建議以若是未來有擴廠需求，往桃園大園、蘆竹或是幼獅工業區走，這邊現在已經有很多大型工廠往那些地方跑了!
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<補充敘述> 目前已知大型都更計畫，之後會做成表格給大家。
- 新北塭仔圳都市計畫(已拆除)。(文章位置：【新莊塭仔圳】)
- 新北蘆洲銀行灣計畫(1-2年後)。
- 新北泰山楓江街一帶都市計畫。
- 新北樹林三多都市計畫(配合萬大樹林線)。
- 新北板橋橋中一接一帶的都市計畫。(文章位置【板橋浮洲都市計畫】)
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- 對比塭仔圳，我們能夠先做甚麼?
作者本人的爸爸也是塭仔圳二期的搬遷廠老闆，當初民國109年也是都不相信新北市政府會對塭仔圳出手，但是在要拆的一年前知道卻沒有求助門路，而當時附近營業的老闆有幾個處理態度：
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第一、等到確定要拆前三個月在搬。
第二、馬上知道要拆馬上搬。
第三、直接收起來不做。
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我們先撇除一開始打算收起來不做的第三種人，第一、第二種人勢必是有能力去搬遷廠房的工廠，但是這兩個在最後的結果卻是天差地遠……
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到現在用那些高到天價的廠房租金可想而知，第一種人肯定偏多。
我敢說2年前租金一坪單價不到700-800，甚至租金租到700元/坪的人都嫌貴，但今年年初111/03月開始基本上一坪租金都落到1000元/坪都有人願意承租，就是因為人都有苟且的心態，而且在動塭仔圳前沒有任何都更能參考…..也幸好我爸爸是馬上搬，才能租到1000元/坪以下的廠房。
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而在蘆洲銀河灣的您…..也會抱著這種心態去賭嗎?
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好!我們言歸正傳，那如果我確定要搬，那我什麼時候搬好?
如果想要了解廠房的價值如何去辨別可以參考我這篇文章：【買廠房注意事項】
如果想要了解廠房的價值如何去辨別可以參考我這篇文章：【買廠房注意事項】
如果您確定要搬廠房，我建議有兩個時間點可以買或租：
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第一、111年8月 到 111年12月(開始變便宜)【這時候適合租】
這部份原因是因為是當疫情趨緩時勢必有些廠房會從投資客中先行釋出，雖然這時候開價有機會也是開到很高，但是基本上成交價會跟開價落差很大，因為基本上大家都知道房地產市場在近年會沒甚麼景氣能脫手就脫手!
第二、112年1月 到 112年3月(真正感覺便宜) 【這時候是適合買&租】
這個原因其實很簡單，在今年年底升息確定後，方式畢竟會有一波’校正回歸’，屆時確定升息的碼數後基本房價會跟租金有些微的下調，屆時可以開始進場!
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第三、112年8月 到 112年 12月 (112/3/24更新版)【可以開始看買的】
因位於112/3/24 我國央行升息至1.875%，這是平均地權條例後對房地產制裁的第二拳，雖然貸款1000萬、年限40年由1.75%至1.875%一個月增加646元、但是一個年就增加7742、40年增加31萬80元，我覺得價格依定還會向下修正!
第三、112年8月 到 112年 12月 (112/3/24更新版)【可以開始看買的】
因位於112/3/24 我國央行升息至1.875%，這是平均地權條例後對房地產制裁的第二拳，雖然貸款1000萬、年限40年由1.75%至1.875%一個月增加646元、但是一個年就增加7742、40年增加31萬80元，我覺得價格依定還會向下修正!
三、重劃區的未來影響
首先來講一下與蘆洲銀河灣有關這幾年確定的一些工程分別是：
- 五泰輕軌：連接蘆洲、五股、泰山至機場捷運的要道。(參考文章：【新北輕軌】)
- 桃園捷運綠線：連接機場捷運至桃園火車站。
- 桃園棕線連接萬大樹林線：連接迴龍至桃園火車站。
近期而言：
- 五泰輕軌：這個對於蘆洲區域來說，短期優勢是能夠連接到桃園機場線，形成捷運接軌國際機場，而長期來說就是讓桃園航空城的經濟從三環第三線接到三環第二線的要道!.
長期而言：
- 桃園捷運綠線二期：這部分接軌桃園長興段與航空城區域一路連接到桃園火車站，讓桃園火車站一路到航空城區域形成同一個經濟圈。
- 萬大樹林-桃園棕線：這部分就是三環第二線與三環第三線中間的主要發展區，蘆洲接軌機場線至北桃園的航空城一路發展海線經濟，而萬大樹林接軌桃園棕線能夠把山線的新北資源沿著龜山一路到桃園火車站形成產業圈。
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四、蘆洲重劃區的個人評價
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我覺得蘆洲這塊重劃區有三個點需要去做注意：
第一、在現今全球大升息的現在，我們必須先看請升息後的行情再出手會更有意義。
第二、因為蘆洲銀河灣是在塭仔圳後面的都市計畫，屆時說不定會有更多的配套措施出現，這部分值得注意!
第三、若是蘆社大橋在蘆洲重劃區執行時沒有編列工程時間的話，我相信這邊不會吸引到大多台北的居民住進蘆洲，因為交通要道過於不方便。
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那我個人觀點是：
- 以都市計畫本身而言：蘆社大橋是銀河灣計畫的重點之一，若少了它都更效益基本上會有大幅差距。
- 以投資報酬率而言：蘆洲現階段相對於三峽、鶯歌一帶的投資報酬比差太多，人口多導致蘆洲處在一個需求大但供給少的情況，性價比不高。
- 以未來捷運生活圈而言：未來生活機能勢必會越來越好，比起塭仔圳未來是交通便利、人口密度高的金融區域，蘆洲相對就是就是一個人口平均分散，但是有特色的沿岸水樣城市!
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若是我的資訊對您有所幫助歡迎分享!
引用通告 & 通告
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