【工商 | 北台灣的未來】新北商用不動產未來發展
嗨!大家好，經過了2024年總統大選後，我發現很多買方跟賣方都開始關注新北的商業不動產的發展，雖然小又想要把整個新北概況寫近來，但是小又任職於新北市新莊區的仲介公司，只能跟大家分析西邊的新北的商用不動產概況，如果有粉絲想要看新北西側商用不動產的分析也可以私訊小又，如果留言的人數夠多，小又就會在寫新北西部不動產的分析!
您好，我是任職於新北市新莊區雙成不動產的黃子又，本身是專門處理工商用不動產的仲介，如果有機會服務到您，歡迎加入我的line官方帳號，期待與你的相遇!
廢話不多說，我們直接看下去!
工商類產品
所謂的工商類產品有很多種，有店面、土地、廠房、廠辦、商辦……等等，但是如果您真的有在認真找商用不動產，就會發現，其實只有特定幾間仲介公司在經營特定領域，像是小又一開始就是只經營工業廠辦與透天廠，最近才轉戰商辦領域，所以今天小又主要探討的產品性質主要圍繞在這三種不動產物件上，若是想要看其他種物件的分析也可以加入我的line官方帳號跟小又反應喔!
工業區基本分布
首先我們先介紹工業區的基本分布，依照西部工業區的分布分成五個大工業區，由三重一路向西分別是
五股→頂崁→化成→新樹→三俊
透天工廠也是主要分布在這五個區域，這五個區域的性質的現況與未來發展小又來跟大家來好好介紹!
首先來介紹我們的五股工業區(現在稱新北產業園區)：這區域地目主要性質是以丁種建築用地為主(甚麼是丁種用地，可以參考我的文章**【工商 | 農建地使用手冊】何謂【甲、乙、丙、丁建】?**)這便在西新北我們都稱作帝王工業地，擁有工業地中最高的容積率/建蔽率(70%/300%)而且周遭圍繞三大交通要道(國道一號/台65/台一線)，旁邊又有機場捷運線，員工不管是開車、搭捷運或是搭公車都很方便，所以這區域也是透天廠房與廠辦合一為主的現況。
再來我們來介紹頂崁工業區，這區域其實配合新北第二行政區的舊新莊三大重劃區(副都心重劃區、頂崁重劃區、新莊頭前重劃區)，加上機場捷運與新莊捷運線的加持下，這邊主要變成廠辦類型產品為主的區域，而這區域的廠辦也分成兩種類別，分別是工廠生產型與倉庫辦公室類型。
第三我們來簡單介紹一下化成工業區，化成工業區最特別的是化成路正路邊主要是經營店面為主，但是化成路的巷子裡面確實工廠，這其實是蠻特殊的型態，但也相對的，大車出入就變的很不方便，所以如果你是想要出入方便的工廠，頂崁工業區可能更適合!
第四就是來到我們的新樹工業區，這區域其實在2023年前是透天廠跟鐵皮工廠最多的地方，但是經過這幾年的塭仔圳拆遷，這區域也只剩下民安路以南一直到瓊林南路那段有工廠，其他原先鐵皮氾濫區域就被畫成商業地與住宅用地，甚至未來還會蓋輕軌(參考文章：【新北輕軌】)。
最後就是我們的三俊工業區，這區域主要是座金屬加工業為主的廠商居多，前些年新日興在這區域也大量獵地蓋廠房，加上塭仔圳拆遷戶最近的選擇就是這區域，所以目前三俊工業區的價格有些還超過化成工業區的廠房，如果您想了解更詳細的內容歡迎加入我得官方帳號向我詢問!
透天廠
了解完西部的五大工業區後，我們來簡單介紹一下透天廠這種產品的性質，其實最主要就是三種：
第一、透天廠房價值來自土地，所以我們在衡量透天場房價值的時候都會以土地單價去換算
第二、透天廠房其實很多人拿來當自己的起家厝，原因就是通常廠房一樓通常會拿來工作，二、三樓常常用不到，所以就乾脆住在上面。
第三、現在網路跟工廠限制越來越多，一些原本不需要工廠登記的行業變得越來越需要，所以之後廠房的價值會因為能工廠登記越來越有價值。
其實說到底，透天這種產品最主要是它的便利性讓很多人嚮往，我的客戶也常常再說：【透天住習慣的人會沒辦法住大樓】，小又也是深感認同!哈哈!
廠辦
在來是廠辦的部分，廠辦部分比較特別，
第一、以頂崁工業區為例，廠辦舊分兩大類型，分別是生產線類型與辦公室型，像是萬國財星大樓就是以生產類型為主，但是利達商業大樓確是以辦公室為主，若是您想要更了解頂崁工業區的廠辦可以參考我上方的文章!
第二、因為廠辦是把所有人集中在一間大樓裡面，所以各樓層使用者怎麼來上班變成一個很重要的指標，所以往往在好的廠辦附近必須就要有捷運跟商圈(如：湯城廠辦舊有先嗇宮捷運與自帶商城)
第三、因為人多所以停車空間相對就要控制得好，這是一定的!
商辦
最後來到商辦的部分，這部分說實話新北目前真的非常少，但是小又最近慢慢看到上新莊有這個趨勢要慢慢發展起來，其實最主要商辦要發展前必須要建構在兩個發展前提
第一、交通要非常便利
第二、區域要規劃的完善而且有未來性
在這個前提下才會有發展商辦的可能性，目前放眼西部新北，最適合發展商辦的區域就是副都心重劃區，除了有機場捷運外，台一線與台65雙線道加上未來塭仔圳的開發，只會讓上新莊副都心的價值越來越往上(如果想知道位甚麼可以參考我的文章【新北未來都市計畫】)，跟大家預告一下，未來上下新莊會因為塭仔圳都更而結合，形成全新的金融產業圈，上接八里下接桃園航空城，而中心的樞紐就是我們的副都心，所以如果您也在考慮要不要買副都心，我只能說這是一個好地方。
以整體需求面的角度來看
了解完西部五大工業區與三大產品現況後，我們了解現在就要放眼未來，我們來簡單介紹幾個重劃區對於未來的影響。
蘆洲銀河灣
蘆洲銀河灣的文章小又有寫在部落格，大家可以參考看看(文章位置：【蘆洲銀河灣】)這個計畫主要是要讓南北側的鐵皮拆遷，一來是為了市容，其實二來是要滿足台北溢過來的人口，讓土地有效的利用，搭配未來的蘆社大橋與五泰輕軌，會讓城市在一次升級!
若是您想了解更多，歡迎加入我的line官方帳號
新泰塭仔圳
塭仔圳重劃區也是新北5年內最大的重劃區，一來讓市容翻新，二來是讓上下新莊的土地利用能夠透過都市更新更加完善，搭配未來航空城，會讓北北桃生活圈更加有效能，如果想了解更多可以加入我的官方帳號。
泰山丹鳳都市計畫
這區域的都市計畫主要是為讓在處理輔大到丹鳳捷運站的住工用不動產混和問題，加上機場捷運與新莊迴龍線周遭的土地基本開發差不多了，未來這區域又鄰近塭仔圳，如果能優先開發是最好，但是有礙於現況住工混砸，所以區域雖小但是還是希望能透過一些福利讓住戶跟建商同意一起督更。(參考連結：【泰山丹鳳都市計畫】)
三峽大柑園&三峽麥仔園計畫
這區域雖然也是鐵皮區域，但是這區域不再市中心，而且現況主要是以農地為主，未來則會以高科技園區為主，目前知道配地比為45%，單價也在上漲中。(參考文章：【樹林大柑園&三峽麥仔園】)
板橋浮洲都市計畫
這區域主要也是要滿足板橋人口過多加上現況違章鐵皮過多，所以近期也會去都更，如果有興趣可以參考我的文章：【板橋浮洲都市計畫】
以個別地區影響角度來看
了解現在與未來發展後接著就是小又的時間了，接下來小又會用整體開發的角度去看以下幾個區域，以下純個人分析，歡迎指教!
上新莊&三重頂崁
這個區域主要圍繞在：
第一、副都心
第二、頂崁工業區
第三、五股工業區
這三個區域發展，這區域現況雖然是偏向工商混和區域為主，但是根據未來新北國土計畫發展來說，未來副都心重劃區在塭仔圳建的差不多的時候應該會全面發展成商業重鎮，而頂崁工業區則是全部以廠辦為主的區域，五股工業區則是維持廠辦合一，形成好產也分工，其實小又覺得副都心說實在還不是一個發展很成熟的區域，可能要等到塭仔圳拆完我們才能等到真正副都心的價值吧!
樹林&下新莊
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