【都更 | 新北第一行政區的最後翻身】板橋浮洲都市計畫
大家好!我是小又!
我又來介紹都市更新案了!
今天要帶給大家的都市更新案是【板橋浮洲都市計畫】
這個計畫跟新泰塭仔圳一樣，之前說了幾百年，遲遲沒有動工，但是如今塭仔圳都已經拆光光了，誰還敢信誓旦旦說都更不會提前呢?
如果是我：
【我寧可事先準備，也絕對不要大難臨頭才在當熱鍋上的螞蟻!】
今天讓我帶您了解，板橋浮洲都市計畫吧!
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【如果我說新泰塭仔圳是溪南以北的發展重心，那板橋浮洲絕對是溪南重心連接溪北重心的中繼站!】
(甚麼是溪南、溪北中心請參考文章：【新北國土計畫】)
一、計畫目的與時程
這部分跟新泰塭仔圳一樣，說很久但是遲遲沒有動工，而在111年11月由新北市政府的【變更板橋浮洲都市計畫】中有提及預計在民國115年來進行這區域的區段徵收，而徵收範圍位於：
板橋市中心東側
新莊塭仔圳二期南邊
樹林萬大線東側
而在2023今年6月預計會增設台65浮州交流道
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以下紅色區域為預計徵收區域：以鐵路二分為南北兩側
而至於開發這塊的目的其實很簡單，因為在新北國土計畫中的大漢溪溪北與溪南的雙中心也是預計在114年開發完成，而在這雙市中心之間還未開發的區域必定剩下福州這塊寶地，不僅位於溪南市中心(板橋)旁，而且附近又有火車與捷運線，未來生活機能可期。
(參考文章：【新北未來國土計畫】)
再者，未來新北市政府其實都有規劃新北輕軌，從 五泰 – 塭仔圳 – 板泰 輕軌的規劃，除了提供人民更多的移動選擇外，又可以加深桃園航空城與新北雙首都的交流。
二、相關配套設施與周遭影響
-1板泰輕軌
這部分比較少有人注意到，其實目前政府已經開始規劃五股 – 泰山輕軌，而這輕軌是從蘆洲銀河灣，一路從五股泰山經過塭仔圳一、二期一直到板橋，雖然現在還在評估中，但是也值得大家期待。
小又認為這輕軌其實大方向規劃的蠻好的，主要是幾點：
第一、上下新莊沒有火車站，建設板泰輕軌後可以從輔大轉輕軌轉線到浮州火車站，讓新莊人有機會搭到捷運。
第二、新莊捷運站明明在新海橋對面，但是卻要繞一圈中和線才能到板橋，輕軌也正好彌補新莊 – 板橋捷運的需求。
第三、蘆洲銀河灣在拆遷鐵皮屋同時建設五泰輕軌，一方面補足五股沒有捷運的需求、另一方面讓三環三縣內還與中環能夠有接軌。(參考文章：【蘆洲銀河灣】)
最後、這輕軌把所有近期都更地跨區域整合，以都市更新層面來說，其實對居民都是有益的!
-2台65交流道
在2023預計增設台65浮州交流道，一方面讓浮洲區域生活機能能夠提升，另一方面能夠疏通台65土城交流道的壓力，相信住在中和、樹林與板橋的上班通勤族在下班時一定被土城交流道的擁擠嚇到過，這交流道小又覺得是做得不錯。
(參考文章：【關於台65未來發展】)
-3周遭重大設施
周遭重大設施其實小又也有在上文提到，主要是幾個：
第一、新泰塭仔圳重劃區
第二、樹林萬大捷運線
第三、五泰 – 板泰輕軌
第四、土城都市計畫
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上述資訊除了土城都市計畫外小又都有特別說明(之後有時間小又會補上土城都市計畫)，可以參考文章連結：
(參考文章：【新泰塭仔圳】)
三、浮州工廠困境
其實身為新北工商仲介，其實也接到很多很多來自板橋浮洲的鐵皮屋的老闆在找廠房，其時小又個人覺得，其實浮洲這一帶的鐵皮屋在這個2023的年初不用急，讓小又解釋給您聽：
首先、根據【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 】(11 / 28 更新版)所提供的資料，其實從四月升息以來，直到2022年11月的買賣轉移棟數還在下降，這明顯的是交易量萎縮，而【量縮】自然會【價減】，小又覺得房價短時間內不會漲上去了，所以可以慢慢看。
再來、根據台南市不動產估價師公會所提供的住宅交易金
額，其實在１２月２１號的資訊中，新北大部分區域有【非常明顯】的下降，這側面應證房市正在往下修正。
最後，小又覺得真正不用急的原因是這個：
這其實小又去年在整理【樹林大柑園】與【三峽麥仔園】計畫時所整理的表格
（參考連結：【樹林大柑園】），其實２０２５這一年目前規劃除了【板橋浮洲都市計畫】外同時還有【樹林大柑園】與【三峽麥仔園】計畫，而這兩者不同的是，【板橋浮洲都市計畫】主要是要當作住宅區使用，而三峽大柑園與三峽麥仔園，則是規畫【產業使用】，所以到時候其實不用太害怕像塭仔圳那時候的價格，小又相信價格會比現在低很多。
四、未來發展
-1近期浮洲發展
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其實浮洲之前就有人在炒作，原因其實不外乎幾個：
第一、未來有台６５交流道交流道，買房最重要的事情就是【便利】，而增設這交流道不僅分流土城交流道的壅擠，還帶動板橋邊陲地帶【浮洲】的交通，我覺得漲是有原因的。
第二、這地區鄰近板橋市中心與捷運板南線，附近學區也有大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學．．．等等學校，其實不管是上班族還是學生都還蠻方便的。
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-2未來浮州發展
但是最重要的規劃其實不是台６５交流道，小又最在意的還是未來這三個規劃：
第一、【連接五泰－塭仔圳－板泰的輕軌線】
我覺得的大大影響到新莊塭仔圳、板橋浮洲的交通便利性，解決了：
板橋到新莊沒有直達捷運的問題。
新莊人沒辦法搭到火車的問題。
這個規劃小又覺得蠻完善的。
第二、【塭仔圳開發案】
預計於２０２８年完工，由於過去塭仔圳夾在板橋、泰山、新莊與樹林之間，而且又林立各種鐵皮屋，導致這區域雖然鄰近溪北與溪南的雙首都，但是遲遲沒有開發下去，而如今小又身為工商仲介，在這個景氣不好的時間點，還是注意到有很多建商看準這區域，而實價登錄的【未配地】的商業用地最高成交價一坪都賣到６０萬，而且未來政府在新北國土計畫也把塭仔圳定位成【新北金融產業區】，個人覺得到時不僅會帶動新莊，甚至浮洲一代都有影響。
第三、【捷運萬大樹林線】
這部分其實影響不大，原因是板南線最後會跟萬大樹林線在土城捷運站接軌，但是後續最重要的是板南線會接軌三鶯線到桃園八德捷運，到時候會變成新北桃園第三捷運線，未來可期！
五、個人感想
不過小又如果站在買房的立場去建議的話，小又雖然看好這地方，但是我個人建議如要要買再觀望一年，主要是有幾個隱藏缺點。
首先、其實浮洲這塊地目前最大的問題是【交通不便利】，雖然台６５交流道近期會增設，但是如果要搭捷運，只能從浮州搭火車去台北車站再轉搭其他捷運線，捷運不便利。
第二、浮洲這塊地目前雖然規畫以住宅區為主，但是整體規畫不像三峽北大那樣整體開發，而是徵收部分（紅色）區塊的地，屆時會怎麼規劃用途其實是個大難題。
第三、浮州未來定位其實政府還沒有一個詳細的規劃，不像塭仔圳規劃要做金融市鎮、樹林大柑園要規劃做產業科技園區，政府定位其實大幅影響這區域的價值。
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那就會有人問了，那我到底要怎麼決定要不要進場？
小又建議，只要注意板泰輕軌有沒有確定要通過，其實就可以確定浮洲地區未來有沒有價值，因為這輕軌說白了，五泰－板泰間只有兩地需要，分別是沒有捷運的【五股】與【浮洲】，如果通過了，這兩地勢必會有其他配套措施讓這兩地能發展，就如同現在的萬大樹林線，雖然還沒蓋，但是沿路不動產價格都在天上飛了，以上是小又給的建議歡迎大家指教！
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