【工商 | 住商用到底是住宅還是商業用?】
嗨!我是小又，好久不見我又來了!因為本人身為工商仲介除了工商類產品外，還會碰一些住宅，最近小又也常常在帶看的時候被客戶問到：【小又啊!甚麼是住宅用地?商業用地?】或是【不是只有住宅跟商業用地……那住商用地是什麼?】，今天小又來帶領大家去了解何謂【住宅、商業&住商用地】吧!
一、住宅?商用?還是住商用地?
【小又!住宅、商用、住商用地】差在哪裡?可不可以簡單告訴我?
可以!簡單來說：
在都市計畫法裡面就有詳細規定：
一、住宅區。
二、商業區。
三、工業區：
（一）特種工業區。
（二）甲種工業區。
（三）乙種工業區。
（四）零星工業區。
四、行政區。
五、文教區。
六、體育運動區。
七、風景區。
八、保存區。
九、保護區。
十、農業區。
十一、其他使用區。
除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。
都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。
以上是都市計畫法中十一大類【土地】使用分區的用途。
這時候就有人問了：【但小又……在當中沒有住商用地喔!】
沒錯!根本沒有住商用地這個地目…….而所謂【住商用】相關的土地分類……根本沒有!
如果硬要給【住商用地】一個解釋的話就是…….
【在商業用地上的住宅區!】
二、住商用大不同
好!我們大概了解沒有住商用地而只有住宅跟商業用地後，我們簡單介紹一下住宅用地跟商業用地的差別吧!
容積率、建蔽率
首先我們先了解一下何謂容積率、建蔽率吧!
簡單來說
建蔽率就是一層最多蓋多”廣”的面積
容積率就是一棟建物最高能蓋多”高”的面積
住宅用地
再來我們再來介紹一下住宅用地的分類吧!
1.第一種住宅區(住一)：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定 之住宅區。
2.第二種住宅區(住二)：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
3.第二種之一住宅區：「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
4.第二之二種住宅區：「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
5.第三種住宅區(住三)：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
6.第三之一種住宅區：「住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
7.第三之二種住宅區：「住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
8.第四種住宅區(住四)：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
9.第四之一種住宅區：第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。
總結一下、從住宅一到住宅三之二、等級越高的地目建蔽率越高、低階跟高階的分法則是用容積率去分別，而住四是可以當小型工廠使用!
商業用地
1.第一種商業用地(商一)：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
2.第二種商業用地(商二)：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
3.第三種商業用地(商三)：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
4.第四種商業用地(商四)：為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
三、我該怎麼選擇?
那介紹完了商業地跟住宅用地，那…..身為買房小白，我改怎麼選擇我的房屋基地呢?小又有做這個象限分別，如果你喜歡吵雜而生活機能佳，商似是您的最佳選擇，以此類推!
如果您有商用不動產租賃需求，不妨先參考我的文章健檢一下!
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