【工商大解析 | 工商百科全書】工商建物/土地使用大解密!!
嗨!各位好久不見!我是小又，由於日前太多太多真的聽到太多老闆在買工商不動產之後發現不能用，又拿出來賣的故事，加上現在一堆房仲跨行來做工商，小又怕各位老闆與各位特助在跟房仲斡旋時傻傻被騙，所以小又直接乾脆把資訊直接開誠布公給大家!
讓老闆與身為特助的您，能夠直接分辨這個物件到底能不能用!
我們今天會從建物、土地使用規則出發，一路講到合法、合規定的使用方式，近一步在講到確定工商登記的部分，大家如果有概念的人可以直接看下方標題直接跳過一些部分!
我們廢話不多說，直接看下去!
建物法律層面
我該如何確定這間廠房、辦公室我能使用呢?
其實這部分很簡單，給大家一個觀念，合法使用=土地合法使用 + 建物合法使用
好，知道了
【完全合法】=【建物合法】+【土地合法】
雖然這句話在這個段落有點像是廢話，但是如何合法?怎麼合法?規定又有哪些?
這些資訊網路上有太多工商仲介放了，但是小又看了還是直直搖頭，對於買賣雙方或是承租方而言根本沒有一個統整性，所以……今天就讓小又跟大家來解密，讓你知道
1.如何合法?
2.怎麼合法?
3.合法規定又有哪些?
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建物合法
首先我們先來講建物合法使用，以常見的店面與廠房，百分之80的正在使用廠房都是C1或是C2廠房，而店面辦公室大部分都是G2一般事務所與G3一般店鋪!
至於甚麼是C1 C2廠房請看下方：
其實c1 c2廠房就是依照汙染程度去區分建物類型啦!
既然已經講到g2 g3 大家肯定會很好奇其他 A B C D ….等等類型對吧?
這邊小又也有觀察到，網路上好像也沒有特別在講這部分的文章，今天也讓小又來帶大家了解!
首先是我們的A場所：
A場所屬於公共集會類型：供集會、觀賞、社交、等候運輸工具，且無法防火區劃之場所。
而其中的
A1集會所有點像是：歌劇院的感覺
A2集會所有點像是：運輸站
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再來就是b類型建物：
B場所屬於公共集會類型：供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所。
B1類型：視聽歌唱、理髮、按摩、三溫暖、舞廳、遊藝場等
B2類型：百貨公司、市場、量販店、大型零售店等。
B3類型：飲酒店、餐飲店、咖啡店、茶藝館等。
B4類型：旅館、旅社、大型招待所等。
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c類型：
C類型定義：供儲存、包裝、製造、檢驗、研發、組裝及修理物品之場所。
C1類型廠房就是比較有公害的場所詳細就在上方，不過這邊要補充的是，大部分廠辦大樓都是C2廠房喔!
如果仲介跟您說廠辦是C1廠房可以唸一下他!
(C1通常是透天或是獨棟的廠房)
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D類型：
D類型定義：供運動、休閒、參觀、閱覽、教學之場所。
D1：保齡球館、健身房、室內游泳池、撞球場、美容瘦身中心、三溫暖（除外）、室內高爾夫練習場、資訊休閒場所（網咖）等。
D2：會議廳、展示廳、博物館、美術館、圖書館、水族館、科學館、天文台、藝術館等；觀眾席未達200平方公尺的體育館、音樂廳、社區活動中心等。
D3、D4：國小（D3）、國中、高中、大學等校舍的教室、教學大樓等。
D5：補習班、短期職業訓練場所、兒童課後照顧服務中心等。
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E類型
E類型定義：供宗教信徒聚會、殯葬之場所。
反正就是寺廟 殯儀館那些
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F類：
F類定義：供身體行動能力受到健康、年紀或其他因素影響，需特別照顧之使用場所。
F1：
- 醫院、療養院: 設有 10 床以上病床的場所。
- 診所: 樓地板面積 1000 平方公尺以上。
- 護理之家/月子中心: 樓地板面積 500 平方公尺以上 (如一般護理之家、產後護理機構、失智照顧機構)。
- 長期照顧機構: 依《長期照顧服務法》提供住宿式服務，樓地板面積 500 平方公尺以上。
F2：
- 身心障礙福利機構: 如全日型住宿機構、日間服務機構。
- 職業訓練機構: 針對身心障礙者。
- 特殊學校: 啟智(聰、明)學校、盲啞學校。
- 社區復健中心/日間型精神復健機構。
F3：
- 幼兒園、托嬰中心。
- 早期療育機構。
- 兒童及少年安置教養機構。
F4：
這邊要跟大家說明一點，F類別主要是依醫院、醫療照顧為主的設施，對於樓梯寬度或需要140cm的寬度!
不過詳細法規內容還是要依照建築師為主!
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G類型
G1：金融機構、證券交易、郵局、電信局、自來水電力公司等設有營業廳的場所。
G2：政府機關、事務所（一般、自由職業）、辦公室、旅遊運輸業辦公室、K書中心、身心障礙者服務機構等。
G3：
- 衛生所、健康中心、捐血中心、醫事技術機構。
- 理髮、按摩、美容院、洗衣店。
- 小型醫院（病床未達10床）、診所（樓板面積未達1000平方公尺）。
- 店鋪、當舖、便利商店（樓板面積未達500平方公尺）。
- 餐廳、咖啡店、茶藝館（樓板面積未達300平方公尺）。
這邊要跟大家說明一下，G3就是我們常說的店舖，也就是店面，但是要注意的點就是要對應行業別與樓地板面積的申請限制，小又之前就看過台北市的餐酒館因為樓地板面積太多被政府裁罰改善!
大家如果要找店面也可以找我! 我跟我的團隊會先幫各位注意這部分(但是服務費不能少)!
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H類建物：
H1：
- 宿舍、旅館、招待所 (客房數6間以上)。
- 護理之家、產後護理機構、長期照顧機構 (養護型、失智照顧型)。
- 老人福利機構 (安養機構等)、身心障礙福利機構。
- 集合住宅：如每層分間超過6個單元的高密度住宅。
H2：
- 一般住宅、集合住宅、農舍。
- 民宿 (客房數5間以下)。
- 小型安養機構、小型日間照顧中心等（符合特定樓層及面積限制）。
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老樣子 就是住家，但是要做安養機構需要符合樓梯與面積限制規定!
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I類型：
如上圖.
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建物使用懶人包
看了這麼多，或許有人就想，有沒有簡單一點的版本，我跟你說在這：
反正
1.只要關於老人/小孩/醫療 部分 法律會特別嚴謹，除了建物可以外，也要看相關法規
2.對於店面而言，土地+建物+餐飲類別申請面積的法規，會非常的嚴謹，請各位在租店面的時候多多留意!(找我也可以但是要收費!)
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土地法律層面
都市計畫內土地合法
建物合法部分其實稍微會複雜了一些，回到土地就是比較簡單!
總而言之，土地管制非為兩部分：【普通土地】與【重劃區土地】
【普通土地】就是沒有重劃的區域，法源會來自各行政區的【都市計畫法施行細則】
主要是依照第13調為主：
都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：
一、住宅區。
二、商業區。
三、工業區： （一）特種工業區。 （二）甲種工業區。 （三）乙種工業區。 （四）零星工業區。 四、行政區。
五、文教區。
六、體育運動區。
七、風景區。
八、保存區。
九、保護區。
十、農業區。
十一、其他使用區。 除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。 4 都市計畫地區得考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。
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而【重劃區】的規定就是依照行政區的在規劃時規定，這邊舉【新北市的五股工業區】與【台北北市科】的例子給大家參考!
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北市科土地管制
因為台北北市科的【科技園區用地】規定一些行業別可以進駐，以上就是台北北市科【科技園區用地】可以登記營業的項目類別!
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新北產業園區土地管制
這份文件就跟北市科不一樣了，新北產業園區(原五股工業區)雖然現況是丁種建築用地，但是在民國七十幾年時就有規定有些行業別不能進駐，但是據小又所知，很多仲介在介紹案子時，沒有注意到這點，請各位注意!!!!
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好那跟大家講了這麼多，到底要怎麼查詢這些資料呢?
其實最簡單的方式就是直接GOOGLE搜尋【XXX工業區管制項目】網路上就會跳出來囉!
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好….那講到這裡，眼尖的人就會問了，那土地在都市計畫外怎麼辦?
我要怎麼確認我的土地能不能使用呢?
我們接著說
都市計畫外土地合法
首先我們要先知道怎麼確認土地是都市計畫內或室外，我們以台北、新北、桃園為例：
新北查詢網站：新北市城鄉資訊查詢平台
台北查詢網站：台北市使用分區查詢
桃園查詢網站：桃園市使用分區查詢系統
您各位把您的物件土地地號或是地址打進去網站，如果有出現【白色】就是都市計畫外，【非白色的彩色】就是都市計畫內。
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好確認過是都市計畫內之後，我們要怎麼去知道土地怎麼用呢?
其實最簡單的就是去查詢各行政區的【非都市計畫使用分區管制】，如：桃園是都市計畫外使用分區管制 等等..…
因為小又是做廠辦為主，我舉桃園市丁種建築用地的【非低汙染】限制為例：
這個就是桃園市丁種建築用地 【非低汙染】管制項目，簡單來說就是不在這上面的就叫做【低汙染】，就可以在都市計畫的丁種建築用地申請【工廠登記】!
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另外補充一下，各行政區的都市計畫與非都市計畫的管理單位不一樣
新北市都市計畫土地管制單位：新北城鄉局
新北市非都市計畫土地管制單位：新北各區地政局
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桃園市都市計畫土地管制單位：桃園市都市發展局
桃園市非都市計畫土地管制單位：桃園市各區地政局
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結語
簡單結論一下，還是老話【真正合法】=【建物合法】+【土地合法】
詳細的各行各業使用模式因為太多種了，如果您想找我諮詢!歡迎提前一個禮拜約我我會幫您找到您需要的資料跟您報各!
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最後廣告一下，小又預計在2026年成為北台灣【專業第一指名】的工商仲介，2030年成為全台灣【專業第一指名】的工商仲介
我相信之後仲介不能打個人戰了，一定要打團體戰，所以我的服務預計會在2026年貫穿北台灣，2030年貫穿全台灣，目前
基隆~苗栗配合公司：永慶-【青埔我的家團隊】
台中、彰化、南投公司：目前還在找
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宜蘭、花蓮、台東：目前還在找
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