【工商 | 區域分析】樹林區未來發展
嗨!好久不見，我是小又，好久不見，因為新北近期都市更新案其實已經講的差不多了，導致小又在寫文章沒有甚麼靈感，所以很久沒發布文章了，但是有鑑於我是新北廠房仲介，基本上整個新北市沒有意外都會跑，所以小又接下來會將所有新北市各區未來發展跟大家作介紹，不管是你是要找住宅、工廠、商辦各種工商類產品我相信看到我的文章都會有幫助的!
一、樹林區與周邊環境介紹
首先最先介紹的區域發展就是小又所居住的【樹林區】。
樹林區是北鄰下新莊、南臨土城區、東臨板橋區且西林桃園龜山區。
這區域最大的特色是有兩個：
第一、雖然樹林有火車站開發的時間點算早，但是周遭的土城區、下新莊區域比樹林晚開發但是生活機能比樹林好。
第二、雖然火車站周遭是早期發展的重心，但是現在居民除了火車外，還有捷運、輕軌……等等其他交通工具可以選擇，加上火車軌道是在地面上，硬生生把整個樹林切割成東、西樹林，大幅限制樹林區整個發展。
雖然現階段終於規劃【萬大樹林線】捷運，但是樹林區相對新北其他區域是偏晚開發的!
那……既然要開發，未來到底會是怎麼樣呢?我們繼續看下去!
1.三多區
首先第一個介紹的是三多區域，這區域其實複雜度蠻高的，因為是樹林區最北且最鄰近新莊的區域，並且接軌桃園龜山，加上三多區域有兩個工業區分別是三俊工業區與樹林工業區，讓這區域處在工、住、商混和的狀態。
三多區性質：
生活機能：圍繞在下新莊四維、富國商圈與迴龍捷運站附近。
交通機能：有捷運可通勤往三重、上新莊方向；若是開車剛好在樹林中正路與新莊中正路兩大交通要道附近，往東可以到三重、往南可以直走到板橋。
未來發展：此區域在近10年會建好萬大樹林線從迴龍捷運站一路經過樹林各大交通要道最後接軌土城區域，若是想了解可以參考我的文章：【萬大樹林線未來發展】，在更遠的未來會蓋桃園棕線。
2.樹林車站區
再來就是樹林火車站附近區域，這區域是樹林最早開發的區域，現況主要是住宅區為主，是樹林區最繁榮的地區，主要分為樹林前站與後站發展區。
樹林車站區性質：
生活機能：圍繞在樹林火車站前、後站區域。
交通機能：火車通勤族非常方便；這區域若是開車、機車通勤族、通過浮洲橋就能到板橋、城林橋就可以到土城或上台65到處跑，非常方便。
未來發展：這區域是未來萬大捷運線主要經過區域，上方圖示給您參考!若是想要了解更多可以去參考我的文章【萬大樹林線未來發展】
3.溪崑區
接著是溪崑區域，這區落在浮洲橋與城林橋下區域，這區域分兩側，靠近篤行路部分為住宅區域，靠近環漢路區域主要是鐵皮工廠區域，因為介於浮洲橋與城林橋中間，所以開發其實也算完善，也是標準的住工混和區。
溪崑區性質：
生活機能：溪崑區主要是依附前火車站的生活機能
交通機能：這區域對於方開車的通勤族有很多公車可以選擇(如：藍38、藍37、藍44…..等等)，若是開車也是很方便。
未來發展：以浮洲橋這側會依附板橋浮洲都市計畫開發案而近一步去發展，而城林橋這側主要是沿著捷運萬大樹林線接軌土城發展。(參考文章【板橋浮洲都市計畫】)
4.南樹林區
這區域是中華路延伸至南樹林火車站的正工業區比較單純，以樹林區來說算是彈殼區域，生活機能也是圍繞中華路與山佳火車站商圈為主。
南樹林區性質：
生活機能：圍繞在山佳火車站附近與中華路尾端生活機能比較好。
交通機能：除了南樹林火車站外……這區域其實交通不太便利。
未來發展：這區域主要還是以工廠為主，如果真的要說發展，也要等大柑園&麥仔園計畫後才會順便影響到這區域。(參考文章：【大柑園&麥仔園計畫】)
5.山佳區
這區域其實是圍繞在山佳火車站周遭發展，而發展區周遭也都是工業區，如果要說機能性會比南樹林區好一點，但是也算在樹林的蛋殼區。
山佳區性質：
生活機能：圍繞在山佳火車站周遭。
交通性質：剛好在三峽、鶯歌區的中間帶、如果常在這兩地通勤族這區域可以考慮，但是這區域跟南樹林區一樣除了有火車站外…..也是不太便利。
未來發展：這區域發展也是圍繞在大柑園&麥仔園計畫周遭為主，再來就是因為離鶯歌比較近，或許在未來鶯歌&樹林發展起來後…..會有改變說不定!
6.柑園區
柑園區這區主要是農地違章鐵皮居多，主要是工廠居多，而且未來有發布【大柑園&麥仔園計畫】，未來是一個大型拆除區，雖然要拆歸拆，但是這區域很鄰近三峽北大特區，所以其實拆除後的未來性還是有的。
柑園區性質：
生活機能：我只能說都是工廠，又沒有火車站，幾本上生活性質為0。
交通性質：基本上北靠柑園一、二橋通行，南靠樹林交流道上下班通勤。
未來發展：【大柑園&麥仔園計畫】區域，是未來增值性最多的區域。
二、交通與開發建設區域
1.捷運萬大樹林線&三鶯線
萬大樹林縣是通過三多、樹林火車站這兩區，主要是建立丹鳳至土城的捷運線，近一步帶動樹林區整區發展，詳細分析請洽我的文章【萬大樹林線未來發展】。
這個是新北前三大都市計劃，這區域未來則會變成新北最大的科學園區，詳細內容請至於我的【大柑園&麥仔園計畫】參考!
而三鶯線主要是圍繞在台北大學通至鶯歌，這區域發展其實對於近期樹林影響不大。
2.南樹林大柑園計畫&麥仔園計畫
三、相關不動產未來發展
那我們了解樹林區各區域的性質後，大家肯定會想要了解近期&長期的發展，小又在這邊把樹林六區簡單區分成住宅商業、工業區域農業區去跟大家說明!
1.住宅、商業區發展
小又因為不是房仲，只能從整體發展給您一些建議!
以三多區來說，我覺得借由捷運連動迴龍商圈與龍安路商圈是一個蠻有可能的方向，所以這區域我覺得既有可能發展商業區也有可能發展成工業廠辦區。
再來就是溪崑區
我覺得這區域在樹林上未開發完全，在未來我覺得也是一個有增值性的區域，借由樹林車站商圈周遭帶動這區域的經濟!
再來就是樹林車站區域，我覺得這區域已經開發的差不多了!後續發展小又覺得會是帶動周遭蛋白區發展的領頭羊!
2.工業區發展
工業區部分比較複雜，牽涉到政策上的規劃與未來性，所以這邊小又從國土計畫層面到區域工業分布層面去逐一介紹!
根據新北國土計畫，樹林區域在整體定位中是走向產業升級，並且完善利用大柑園&麥仔園地區的農地變更成產業園區，讓原先2級產業鏈升級成2.5級產業。
其實眼尖的各位有注意到，新北整體對於工業區的規劃就是希望整個大型工業廠房南移，小型工業廠房轉型成2.5級產業鏈，並透過萬大樹林縣與三鶯線帶動整個2.5級產業鏈發展!
如果想要了解更多新北未來國土計畫，可以參考我的文章【新北未來國土計畫】。
再來就是小型工業區的未來走向，因為樹林主要的工業區為三俊工業區、樹林工業區與南樹林工業區，所以小又來對於這三個區域來跟大家分析。
三多區
以三多區的工業區來說，小又覺得最有變數的區域是：
1.樹林中正路&三俊街交叉路口
2.樹林中正路&俊興街交叉路口
3.樹林中正路&大安路交叉路口
原因除了捷運通過外，首先三俊街交叉路口這區有捷運站，而且離迴龍站很近，我相信這區域在未來勢必會發展成住宅商業區，除了借迴龍商圈人潮外，附近的龍安商圈也可以提供很方便的機能，所以我很看好這地方；
再來就是中正路俊興街交叉路口，這邊也會有一個捷運站，但是跟三俊街不一樣的地方就是這區域全部都是鐵皮工廠，如果捷運一蓋下去，勢必會拆，那…..拆完到底會變成如何……我很期待!
最後是樹林中正路&大安路交叉路口，這區域除了都是違章鐵皮跟會蓋捷運站外，這區域是離板橋最近的一站，這區域一定會借著鄰近浮洲橋與萬大線會有動作!
南樹林區
這兩個區域比較單純，因為短期內沒有特別計畫，所以這區域還是以工廠長期發展為主，加上鄰近大柑園&麥仔園計畫區域，其實這區域的價值就是要等到大柑園&麥仔園計畫後帶動一起發站!
如果硬要說的話……最近是蓋蠻多廠辦大樓在這區，所以未來這區域可能會以科技廠辦發展為主!
3.農業區域發展
這區域主要是大柑園計畫&麥仔園計畫為主，詳細我也寫在文章中，歡迎參考【大柑園&麥仔園計畫】!
四、作者個人意見
1.如果你是工廠拆遷戶
小又建議，如果你是工廠要拆遷的人，我建議要買廠房的時間有兩個：
第一：總統大選(2024/01)前，因為現階段升息循環+房市政策處在一個模糊的地帶，如果你願以勇敢以低價去斡旋買廠房嘗試看看，說不定有機會碰到屋主心態一軟，就放手了!
第二：明年Q3(2024/09)後，因為總統大選後都會有一波信心潮，只要一過信心潮，後續房市如果沒有降息或是大幅QE，理論上還是會持續往下降價，所以這時候也要”勇敢”去出價，說不定就買到合適的廠房!
2.如果你是要買房的自住客
如果你要買蛋黃區：我建議等到明年Q3後再出手，因為蛋黃區基本盤很好，在短期內不會有太大的波動，如果想要在蛋黃區買到合適的物件，總統大選後的信心潮一過……或許你會買到更便宜的物件!
如果你要買在蛋白區：我建議您參考這兩年2021~2023這兩年區域的行情，如果沒有增值太多，可以出個中間價格去嘗試斡旋。
3.如果你是想要了解更多新北其他區域
歡迎直接私訊我官方帳號~
感謝把文章看到這裡的你!
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