三、國土計畫法會影響到我嗎?

常見問題集

(資料來源：內政部營建署)

Q1特定農業區一定劃為農業發展地區第 1 類嗎？

否。 特定農業區與農發 1 兩者定義不完全相同，皆是指優良的農業生產環境或曾投資建設重大農業改良設施之地區，且滿足面積規模大於 25 公頃以上與農業生產使用面積比例達80% 以上者，並經中央、府農業局依農地資源特性進行農地資源盤點及規劃，故實 際上劃設範圍仍有所差異。

Q2土地被劃設為國土保育地區後，所有建築物都會被拆除嗎？

不會。依照國土計畫法第 32 條，既有合法之建築物可以繼續使用，並且可以修繕。但未來如果需要增建、改建，必須符合國土保育地區容許之使用項目，或者作妨礙目的較輕之使用。

Q3都市計畫農業區劃設為城鄉發展地區第 1 類及農業發展地區第 5 類之差異為何 ?

都市計畫農業區係依實際發展需求劃設城鄉 1 或農發 5： ⑴城鄉 1：非屬國保 4、農發 5 之都市計畫土地，未來都市發展需求優先供給區位。 ⑵農發 5：屬優良農地且暫無都市發展需求者，符合農發 1 劃設條件或面積 10 公頃且農業使用面積達 80% 之都市計畫農業區。

Q4都市計畫農業區如劃為城鄉發展地區第一類？是代表變成建地嗎？

都市計畫區土地除具水資源保育、動植物保護性質的相關分區劃設為國土保育地區第 4類，具優良農地性質的農業區劃設為農業發展地區第 5 類外，其餘土地不論是住宅區、商業區或公共設施用地，一律都劃設為城鄉發展地區第 1 類，只代表這個區域仍依都市計畫規定管制，不代表就變為建地。 另不論劃設為城 1 或農 5，都市計畫農業區仍依都市計畫規定管制，不影響實際農地使用。而劃設為城 1，若未來有開發使用需求，可直接循都市計畫變更程序，無須辦理國土計畫變更，程序較為簡便，使用上較有彈性，不過農政資源補助上恐會受到影響。

Q5都市計畫農業區或保護區被劃為城鄉發展地區第 1 類後，是不是就 可以開發了 ?

不是。 都市計畫地區仍依都市計畫法及相關法規實施管制，故都市計畫農業區或保護區仍須依其都市計畫內容及土地使用管制要點辦理。

Q6目前是甲、乙、丙種建築用地，以後若不是劃為城鄉發展地區，還可以作建築使用嗎？

可以。

依據內政部研訂中之國土計畫土地使用管制規則草案及相關規定：

1. 甲、乙、丙種建築用地，未來不論劃設何種功能分區 ( 除海洋資源地區以外 )，仍可作建築使用，原則維持使用強度上限規定。
2. 已經合法申請之現況使用，如不符合未來國土功能分區分類容許使用項目，仍可以維持原來使用。

Q7目前是丁種建築用地，以後還可以作工廠使用嗎 ?

原則可以。 依國土計畫法第 32 條規定，既有合法之建築物可以繼續使用，但未來如果需要增建、改建，則必須符合功能分區分類容許使用，依目前規定位於國保 1、農發 1、農發 4 不得再新增工廠，但可改作住商等妨礙目的較輕之使用。

Q8目前是農牧用地，以後國土計畫實施後，還可以申請做農舍嗎 ?

可以。 依據內政部研訂中之國土計畫土地使用管制規則草案規定如下：

1. 農作使用、農作產銷設施（農作生產設施、農作管理設施）等均不影響，而農舍興建仍需依《農業發展條例》及《農業用地興建農舍辦法》等相關法令規定辦理。
2. 已經申請合法設立者，都可以維持原來使用。

Q9合法工廠被劃設為國土保育地區後，會被拆除？未來不得再擴大？

答：不會 一、國土保育地區內既有土地使用已合法之工廠（例如位於丁種建築用地或特定目的事業用地），均得維持原來合法使用，不會被拆除。

二、考量國土保育地區之環境敏感性質，位於合法用地上之合法工廠，未來將鼓勵轉型為住商或觀光遊憩等污染性較低之土地使用。

三、另依第 8 問、第 9 問答覆說明因國土計畫已適度保障原區域計畫法編定之丁種建築用地使用項目（得從事低污染工業）、使用強度（維持建蔽率 70%、容積率 300%），故原則不得再擴大其使用土地範圍。

Q10被劃成農業發展地區後，永遠只能從事農業使用？

答：不是。 一、依照目前國土計畫土地使用管制規則容許使用情形草案規劃，農業發展地區可以從事農業產、製、儲、銷、休閒農業、農村再生、公共設施或公用事業等相關土地使用。 二、配合直轄市、縣（市）政府施政方向，未來如有城鄉發展需求，亦可透過直轄市、縣（市）國土計畫每 5 年通盤檢討機制，或辦理鄉村地區整體規劃，調整國土功能分區為農業發展地區第 4 類或城鄉發展地區，以提供居住、產業等多元發展利用。

Q11原依區域計畫法編定之農牧、養殖、林業等使用地，如果被劃入城鄉發展地區第 2 類之 1，是否即可興建住宅？

答：可以。 依據全國國土計畫第 9 章土地使用指導原則，城鄉發展地區第 2 類之 1 即供居住、產業等多元使用，目前國土計畫土地使用管制規則容許使用情形草案，城鄉發展地區第 2 類之 1 範圍均得申請住宅、零售等生活所需使用；若城 2-1 範圍內已經是原依區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，則無須向國土計畫主管機關申請，即可興建住宅、零售等使用。

四、小又個人看法

講了那麼多，終於來到了作者本人的看法了!

我覺得：

第一、對於都市計畫農地來說，其實未來增值性會越來越大，雖然不能夠變更成住宅或是商業地，但是相對於都市計劃外的農地，除了優先被開發外，若是被劃進去城鄉發展區裡面，也有很大的機會未來開發成住宅區域或是商業區。

第二、對於都市計畫外甲、乙、丙、丁建來說，其實是一個機會跟風險都伴隨的一個未來，雖然容積率/建蔽率不會受影響，但是未來周遭區域土地到地會變成純農用地還是城鄉發展用地，對於現況的甲乙丙丁建地主來說，則是會面臨的一項挑戰。

第三、對於那些非都市計畫純農牧用地的地主，其實是獲利機會大於風險，其實很簡單，就是現在那些非甲、乙、丙、丁建的土地若是最後順便被劃成城鄉發展區……等於說原本最後開發的都市計畫外農地，變成有機會被開發的城鄉發展區，這不是賺頭很大嗎……?

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