新北產業園區(原五股工業區)

設立緣起與開發

 
 
政府為積極發展工業,促進地方繁榮與發展,於民國七十三年元月,奉行政院核准,由台北縣政府依據獎勵投資條例相關規定,開發新北產業園區,一方面容納二重疏洪道的合法工廠拆遷戶使用,一方面提供興辦工業人作為建廠用地,以紓解工業用地殷切之需求。

公共設施

 
 
本工業區公共設施十分完善,主要設施包括:
 
 
1.道路、路燈:全區闢設14條道路總長13,850公尺,路燈354盞。
 
2.排水系統:主要排水溝全長3,800公尺,雨水管線 23,800公尺。
 
3.自來水系統:每日最大供水量9,000噸,供水量充裕。
 
4.電話系統:區內供應電話40,000門,目前使用24,000門。
 
5.電力:區內有變電所,電力供應穩定,最高使用達180,000千瓦。
 
6.綠帶:區內綠帶3.309公頃,於各主要、次要道路栽種。

土地配置設廠情形

 
 

廠商概況

 
 
區內工廠多為中小型企業,性質涵蓋廣泛,主要業別為食品、紡織及成衣、皮革及毛皮、木竹製品、家具及裝設品、紙製品及印刷、化學材料及化學製品、橡膠及塑膠、非金屬礦業製品、金屬製品、機械設備、電力及電子、運輸工具及其他等業別。目前生產中廠商數1,138家,均已建廠完成使用。
 
 

廠商概況類別家數

資料來源:經濟部工業局

園區配置圖

資料來源:經濟部工業局

土地配置概況

 
 
本工業區為綜合性工業區,由台北縣政府策劃推動,中華顧問工程司規劃設計,榮民工程事業管理處負責開發工作。
 
 
工業區總開發面積140.55公頃,其中工業用地約86.46公頃,公共設施34.29公頃,其他用地1.69公頃,住宅社區用地18.11公頃,工業用地細分為552坵塊,提供中小企業投資廠,第一期標準廠房為602個設廠單位,於民國七十八年完工,第二期標準廠房150個設廠單位,已於民國八十七年完工,陸續提供廠商設廠。
 
 

地理位置交通

 
 

地理位置與交通狀況

 
 
本工業區位於台北縣五股鄉及新莊市,東濱二重疏洪道左岸堤防,北與高速公路為界,南鄰新莊市,西界中港大排水溝,距泰山約2公里,五股3公里,台北市7公里,位置適中,勞力來源充沛,對外交通經由第二省道至五股交流道約1.5公里,至桃園國際機場33公里,至基隆港28公里,地處北部交通網樞紐,交通非常便捷,對於減輕區內工廠原料及產品運輸成本有極大的幫助。
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到達方式

 
中山高速公路經由(五股、新莊交流道)往新莊方向後接新五路至中港南路口左轉至中港橋左轉進入新北產業園區五權路即進入工業區。
 
大眾運輸
 
  1. 搭機場捷運至A3新北產業園區站(新北市新莊區五工路37號)即位五工路站牌名為《捷運新北產業園區站(五工路)》
  2. 公車至管理中心站或捷運新北產業園區站步行3分鐘即為本中心大樓
 
公車路線
 
  1. 520(三重客運)
  2. 835(三重客運)
  3. 982 (首都客運、大都會客運)
  4. 982(首都客運、大都會客運)
  5. 橘17(大都會客運)
  6. 橘21(三重客運)
  7. 958(三重客運)
  8. 959(三重客運)
 
..

工業安全維護

 
工業區安全維護
 
  1. 區內設有消防隊及派出所,廠商任何意外狀況都能以最快速的行動前往處理。
  2. 服務中心與消防隊結合,經常辦理防災訓練講習,以提升廠廠商員工緊急應變能力。
  3. 服務中心廠商聯誼結合推動區域聯防組織,結合毗鄰廠商為一個体系,遇有任何緊急意外事故時,立即相互支援,消彌災害減少損失。
  4. 工業局與所轄各工業區服務中心之間建置緊急通報系統工業區內任何意外事故立即通報上級相關單位及長官,必要時透過此系統請求支援。
 

環境保護

 
本廠環境政策『保護環境、珍惜資源、 產業與環境生態永續共存』
 
為配合環境政策我們承諾做到
 
  1. 符合法規要求,注意污染防治及維護環境品質。
  2. 落實教育訓練,持續提昇操作品質及環境管理成效。
  3. 有效管制污水處理過程所產生之廢棄物,落實持續改善工作。
  4. 加強對工廠宣導,及前處理管制工作,降低環境衝擊及污水處理廠營運成本。
 
污水處理廠
 
  1. 廠區簡介:廠區位於工業區西北隅佔地2.46公頃,建造成本伍億參仟玖佰萬元,放流水排入中港大排經大窠溪再匯入淡水河。
  2. 組織人力:副主任、組長、技術員(10)
  3. 處理方法:化學混凝沈澱 + RBC 二級處理。
  4. 處理流程:如處理流程圖。
  5. 設計暨目前水量及水質:如統計表。
  6. 廠商現況:多為中小企業以電力電子、機械修配及金屬加工為主 目前家數1596家如統計表
  7. 納管率:100 %。
 

未來展望

 
  • 凝聚有限人力,發揮團隊績效。
  • 開發有限資源,創造最高利潤。
  • 利用暨有設備,提昇最高功能。
  • 落實管理系統,邁向環境潮流。
  • 確切掌握風險,降低災害負擔。
 
新北產業園區位處大台北都會中樞,鄰近桃園國際機場及基隆,地理位置良好,交通便利且腹地廣大,資源豐富,俱有發展工業區的優越條件。由於位處大台北地區中心點地價昂貴,因此,區內產業用地多規劃為小面積坵塊適合精緻產業設廠。
 
自從經濟部放寬工業區土地使用限制後,本工業區內有不少服務產業進駐,使本工業區朝工商綜合區方向發展,將來必然日益繁榮。 目前工業區服務中心除了積極加強環境維護,謀求解決交通及停車問題與廠商服務工作外,未來本工業區將朝多元化發展,成為一個具有特殊風格的工業區,服務中心全体同仁,將以此為目標努力不懈。
資料來源:經濟部工業局新北產業園區服務中心
https://www.moeaidb.gov.tw/iphw/wuku/index.do?id=10#pc1

工廠登記vs公司登記

工廠登記
大家好!這裡是每周一會分享工廠知識的地方!
今天要來分享的是 – 【工廠 與 公司 登記】
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很多人都不太清楚什麼樣的建物可以工廠登記、公司登記。
其實最主要的差異就是建物是否為合法工業用權狀去分辨
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如果建物用途不是工業用,就現行法規是無法工廠登記的!
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【那如何判斷是否能公司登記呢?】
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簡單來說合法的建物都可以公司登記,但是在工廠實務中,很多不合法的建物有些卻能夠公司登記,最主要的原因就是這個建物有繳納【房屋稅單】!
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所以簡單來說
合法工廠可以工廠、公司登記
不合法工廠如果有繳納房屋稅單雖然不能工廠登記,但是可以公司登記!
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更多買賣公廠相關知識可以參考我這篇:【買賣廠房注意事項】

如果您有租商用不動產的需求,不妨先參考我的文章

不動產小又

小又主要服務區域:三重、新莊廠辦商辦

知識分享專區

1.【平均地權條例懶人包】

打房拳五行,歡迎指教!

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你知道4年內賣不動產你獲利…..要多繳15%的稅嗎?

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即將來臨的升息,真的對於房價影響有很大嗎?

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5.  【工廠vs公司登記】

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你知道c1跟c2廠房差在哪呢?

7.   【A1&A2集會所差異】

你知道A1跟A2集會所差在哪呢?

【工商 | 新北交通革命】「新北輕軌」

嗨!好久不見!我是小又!
最近很紅的安坑輕軌終於在2月開通了!
相信很多人對於新北的輕軌系統還是非常陌生!
到底輕軌跟捷運差在哪?輕軌未來又會怎麼影響我們呢?
讓我們一起看下去!

輕軌vs捷運

輕軌的由來是從平面鐵路與捷運的概念共同形成:
捷運有固定的軌道與路線,這種路權單一使用的我們稱作【A型路權】
平面電車跟汽車、機車共同要等紅綠燈的平面電車我們稱作【C型路權】
而我們的【輕軌】路權部分共用、部分單一,我們稱作【B型路權】
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輕軌跟捷運簡單來說:
輕軌就是:可以走柏油路跟大家等紅燈的捷運!但是偶爾會上他自己才能走得高架道路跟洞穴。
捷運就是:有特定道路的火車!

 新北輕軌現況

2023年2月10日【安坑輕軌】終於通車了,小又有很多客戶都在問我說,輕軌過了是不是跟捷運一樣會增值?
可是很多人都沒想到,輕軌雖然會大幅降低移動成本,對觀光客來說是一個很吸引的設施,但是對於當地人來說……到底….
– 是增值的設施?
– 是美好的未來?
– 還是交通亂象的開始?
我敢跟大家說,新北未來輕軌絕對是最大爭議的問題!
畢竟輕軌不向捷運一樣快,而且輕軌還會跟路上的車一起等紅綠燈,你覺得在交通壅擠的新北,你還會相信輕軌會增值嗎?
【我覺得要打上一個大大的問號】
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在解答這問題前,小又先跟大家介紹目前輕軌現況:
 

目前網路由【新北市政府工程局】所公布的資訊中
已完成輕軌目前有三座:分別是
– 淡海輕軌 – 藍海線 第一期
– 淡海輕軌 – 綠山線
– 安坑輕軌
完工時間4-6年不等
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興建中輕軌有一座
就是淡海輕軌第二期
完工時間9年半
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計畫中輕軌有三座,分別是
– 五泰輕軌
– 八里輕軌
– 深坑輕軌
完工時間為核定後5-6年,重點是目前【尚未】核定,所以完工時間根本不知道!
最後就是連工程局都沒有對話公開的【未來】輕軌,就是【板泰輕軌】,可是光看完計畫中輕軌的速度來說,小又覺得,最少10年以上才會有機會看到成品。

已完成輕軌 淡海輕軌

目前由新北市工程局網頁資料顯示,目前完工輕軌如下:
那大家比較在意的永遠不會是這些資訊,而是想要看未來到底哪些區域會被影響!讓小又一一道來!
首先是淡海輕軌藍海線第一期(下圖)與
綠山線(如下圖)
淡海線這邊主要的價值其實在於未來的淡海大橋與八里輕軌,主要原因有兩個:
第一、淡水雖然有新市鎮,但是連接台北的唯一道路【台2乙】,每逢上、下班時間必塞,而淡北大道也預計2028年才完工,也就是說在【淡海大橋】與【淡北大道】完工前,小又敢告訴你,這邊上下班還是會繼續塞!
第二、八里輕軌目前還在規劃中,淡在小又看來八里輕軌會利用淡海大橋的功能性,一方面疏散淡水人口、另一方面帶動八里經濟。

安坑輕軌

安坑輕軌由中和捷運環狀線中的十四張(K9站)接軌安坑輕軌,連接景文科大與耕莘醫院。
目前小又看來,安坑輕軌我覺得做得非常成功主要有兩點:
第一、原本新店地區的捷運沒有通過景文科大與耕莘醫院,現在由中和線的十四張站牽引至景文科大與耕莘醫院,無疑是大幅帶動十四張地區的交通便利。
第二、給中永和的人口第二個選擇,在新店市中心與中永和之間隔著一片交通不方便的十四張地區,如今安坑輕軌開通,勢必給周遭居民一個新的選擇。
 

施工中輕軌 淡海輕軌

這個淡海輕軌還在發包工程中,目前還沒確定開工時間,不過小又覺得完工時間應該是在淡海大橋完工後(預計民國114年)、八里輕軌完工前。
影響方向主要有兩個:
第一、讓捷運順利接軌輕軌、解除紅樹林站捷運轉輕軌的塞車危機。
第二、讓淡水地區有更多交通方式可以選擇,其實說白了,【淡水就是交通非常非常不方便】,這舊式淡海新市鎮永遠漲不起來的原因。
 

計畫中輕軌 – 五泰輕軌

其實這部分小又有在我的【蘆洲銀河灣】文章中有提到,五泰輕軌主要是搭配蘆洲銀河灣都市更新計畫同步進行,目前規劃在民國114-115年開始動工,五泰輕軌在短時間內是連接五股與泰山,一來是讓原本沒有捷運的五股接軌環狀線、二來是讓中和線接軌機場捷運線

八里輕軌

八里輕軌我覺得對於新北北海岸來說是一項重大的工程,原因有二:
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第一、對於淡水地區來說,只要淡海大橋一通車,淡海新市鎮十之八九會漲價,那在八里輕軌通了之後,不僅在交通工具上選擇會更多,還能促進出海口的左岸與右岸的交流。
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第二、新北人都懂,台64、台65對於新北人來說是重要的交通要道,如果八里輕軌通過後其實對於新北人來說,多了一個去淡水的選擇。

深坑輕軌

深坑輕軌這邊主要是影響台北山線的發展,這部分小又後續會做相關文章給大家參考,目前可以先參考小又這篇【新北國土計畫】
 

未來的輕軌 – 板泰輕軌

好!我們來講講這個未來重點【板泰輕軌】,最近小又真的被同行煩到所以要介紹這個來澄清一些【不實】謠言,讓我們繼續看下去!
板泰輕軌是這樣,他是從蘆洲銀河灣的【五泰輕軌】一路接到塭仔圳直通板橋浮州火車站,主要是藉由銀河灣的【五泰輕軌】經過【新泰塭仔圳地區】後才會建設【板泰輕軌】(有興趣可以參考之前寫的【板橋浮洲都市計畫】)!
但是但是!讓我們來看看板泰輕軌目前預計經過哪裡:
北接輔大接至新莊瓊林路後過橋接至板橋浮洲火車站,未來有可能接軌土城區域,這邊有一個重點,這邊輕軌新莊端經過的地區是塭仔圳重劃區的地區,並非現有建物的地區。目前規劃:
不會經過新莊瓊林南路!!!
不會經過建國一路!!!!
不會經過民安路!!!!
因為最近真的太多屋主被沒有良心的仲介騷擾,導致價格在往【高處】走,小又決定出來澄清一下,雖然輕軌感覺很像捷運,感覺對周遭會加分。
但是!但是!
小又敢跟你說,這條捷運路線絕對會有大大大大大大大的爭議!
來聽小又接下來在說明!
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輕軌的好與壞

其實小又是文化大學政治系出身的,對於政治敏感度有一定的感覺,其實輕軌著個政策在小右眼裡是一個雙面刃!
原因其實很簡單:
小又一開始有強調捷運跟輕軌的不同在於路權使用的問題,捷運有單獨的軌道運行,成品高但是速度快;
但是輕軌就不一樣了喔!
輕軌這種東西,會在平面道路跟汽車、機車等紅綠燈,這就意味著,輕軌的平面道路斷如果沒有設計好,這百分之百會有交通壅擠的問題發生。
小又簡單整理出幾個輕軌的好壞處
其實這關於政府最後如何去設計新北輕軌,而小又目前觀察下來,有幾個地方很適合蓋輕軌:
第一、林口靠山與靠海地區,因為目前A 7 8 9地區大量湧入,而且又位於未來航空城附近,未來如果航空城啟動架設輕軌,一定會再增值!
第二、八里與泰山之間,如果未來八里輕軌通車,勢必會促進新北北海岸的經濟,但是八里至板橋雙首都還是一定的距離,如果到時接軌泰山五泰輕軌,勢必對於新北整體經濟會有幫助!
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其實說到底,輕軌這種東西是看政府如何規劃,最主要的還是平面道路上的交通的應變措施如何處理,跟未來區域發展的性質是否相符,舉例來說:
【你會相信工廠旁邊有輕軌是幫助】還是選擇相信
【輕軌其實是觀光業跟金融業融合的一環】呢?
還是說:
【不管怎麼樣,輕軌就是捷運,不用考慮那麼多,就是會增值!?】還是選擇相信
【凡是都會有一體兩面,我們要同時接受一件事的好與壞】呢?
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小又只能說,如果再21世紀還不相信一件事情而全部去聽別人說的隊就對,這就不太好了!
對了,也歡迎跟我討論想看什麼文章,我都歡迎投稿喔!

短期影響(5-10年)

對於輕軌來說,目前短時間內影響新北是最大的一定是【五泰輕軌】這輕軌貫通蘆洲銀河灣、五股與泰山楓江街地區:
這條輕軌有兩個好處:
第一、近期來說一來是配合銀河灣共同規劃,另一方面讓五股地區順利接軌捷運中環與外環,搭配桃園航空城規劃,未來五股、林口一定是有增值空間!
第二、未來五泰接軌到板泰輕軌,未來一方面讓板橋浮洲火車站利用性更高、也讓新莊人能使用大眾運輸工具前往板橋。

長期影響(10年以上)

長期來說,輕軌重點就會落在【八里輕軌】跟【板泰輕軌】這兩段輕軌上:
【板泰輕軌】主要是讓新莊人可以搭乘板泰輕軌至浮州火車站搭火車外,也讓浮洲地區能藉由接軌浮州火車站而發展起來!
(有興趣可以參考之前寫的【板橋浮洲都市計畫】)!
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【八里輕軌】的重點就是落在舒緩淡水交通與讓台64可以順利接軌淡水北海岸!

小又個人感想

目前已投資跟自用的角度去看輕軌的話,小又分成三個給大家建議:
第一、如果你是投資客我覺得短時間可以投資的區域如下
  1. 林口龜山機場捷運一帶
  2. 板橋浮洲地區
林口這區未來雖然沒有規劃輕軌,但是三環三線的北端線未來會接軌蘆竹航空城,未來10年內最值得投資的地方都是圍繞在蘆竹航空城跟新莊塭仔圳周遭發展!
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浮洲主要是因為台65在2023年末會開通浮洲交流道,未來又有板泰輕軌通過,一定有未來加值!
第二、如果你未來有規劃要投資房地產,我覺得可以投資的地方是:
  1. 八里跟淡水新市鎮
  2. 五股地區
八里跟淡海新市鎮的原因就是只要淡海大橋一通車這兩地一定會先漲第一波,如果輕軌確實完工,不僅能夠促進觀光經濟,也能順著台64的交通帶動整個新北,甚至未來八里輕軌接軌五泰輕軌也說不定!
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五股地區主要的原因就是10年後勢必八里跟林口這兩個地方未來一定會增值的前提下,夾在中間的五股我敢說一定有其他設施會經過,所以這地區未來真的可以期待!
第三、如果你是自住客,你需要的其實就是要看進場時機了!大方向就是林口、浮洲兩地,再來就是八里跟五股地區,至於什麼時後進場好…..這邊就不再我今天的討論範圍內!
這方面的資訊與方法後續會寫文章給大家參考!
若是我的文章對您有幫助,歡迎轉發分享!
或是你想要問的更詳細或是想要看什麼內容,歡迎加入我的line官方帳號!我將會一對一為您

【工商 | 讓你少賠幾千萬】買賣廠房注意事項

嗨!我是黃子又,叫我小又或是阿又就好!
目前就任於新北市新莊區雙成工商不動產擔任工商仲介,或許大家常常看到房仲,但是對於工商仲介卻不太清楚,或許你常買房子對房屋也有一定了解,但是對於廠房卻一無所知…..
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而在工業用地暨廠房交易中,無法追求急速成交和佣金,而是以使用者的需求和利益為首要考量。我們深入調查並提供全面的資訊,包括土地使用分區、建築限制、環境保護問題等,以幫助買方判斷是否適合購買。我們堅持不為了成交而做出不利於使用者的決策。從事工業不動產仲介服務是一種負責任的事業,我們致力於以專業、誠信和良心為基礎,提供最佳的服務和最有利的交易結果。
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廠房、土地相較住家其實多了很多灰色地帶,而且價格上千萬甚至破億,所以往往在購買前要再三思考與分辨您所接洽的業務員到底有沒有【實力】跟【能力】處理這些繁瑣的問題!
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而今天小又來帶大家了解廠房、土地跟住家最主要的差異與各個眉眉角角吧!

一、廠房、廠辦與住宅價格差異

對於剛接觸廠房的客人,往往都有一個疑問:【明明在同一條路上,廠房價格怎麼差到1000萬甚至到2000萬以上?】
其實說白了,每個行業對於廠房的需求跟每個人要買房一樣,不同行業別都會有不同需求,不過價格來說真的就是天差地遠了,再者,廠房要注意的眉眉角角非常多,一個不小心就會讓企業損失好幾百萬,如果不是找專業的廠房仲介,往往會得不常失,今天讓小又帶您了解廠房的奧秘吧!
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工業廠辦

以下是小又幫客戶整理得初判表,也是我們仲介在接案實地一時間劃分價值的方式:
工廠分為兩種,分別是透天廠房與工業廠辦,這兩者差異主要是在價值計算上不同,而在購買房地產時會有兩張權狀,分別是【建物權狀】與【土地權狀】,而在大部分透天廠房的價值都是貴在【土地價值】、而工業廠房與住家都是貴在【建物價值】。
 
而廠辦與住家比較簡單,單價就是把開價除以【建物權狀】坪數就是單價,但是在工業透天價值計算上就有很大的不同了!

透天廠房

在介紹透天廠房前我們必須先了解兩件事,分別是【容積率、建蔽率】與【合法工業地目】
第一、【容積率、建蔽率】
建蔽率率簡單來說就是政府規定在特定地目上,【最廣】能夠建單一層面幾成的基地。
而容積率就是政府規定在特定地目上,【最高】能夠見幾層樓的建物。
第二、【合法工業地目】
政府有規定合法的工廠必須坐落在合法的工業地上,而各地目的空間位置,每個縣市都有明確劃分出來,小又有幫大家整理出幾個常見工業地目:
【每個工業地目所適合的行業別有所差異,又根據地目差異會有建蔽率跟容積率的不同】
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土地使用分區
好!知道了容積/建蔽率與地目後,我們來簡單講解一下如何計算透天廠房價值,分兩步驟,分別是【土地價值計算】與【房屋價值計算】,而【土地價值】佔時計價格的70%~80%,【房屋價值】則佔價格的20%~30%,但是實際價格也要看周邊的供給需求與市場狀態,以下方式僅供參考。
首先、【土地價值計算】
只要符合以下條件,就可以初估這間廠房的土地價值:
第一、符合地目應該有的建蔽率、容積率
第二、廠況於20-40年之間
第三、沒有重大瑕疵(如:漏水、海砂)
如果符合以上條件的廠房都可以用實價登錄價格除以土地坪數去換算價格區間!
但是!!!!!計算價格時需要抓出向上20%與向下20%的空間,因為根據建物.實際情形,價格也會有所差異。
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第二、【房屋價值計算】
經過土地價值計算後,我們會依照房屋現況去判斷這間廠房是否能夠往上20%去賣,主要判斷標準是
第一、【是否為活巷】
巷子如果是活巷可以加5%的均價,如果是無尾巷就是不扣分。
第二、【是否有增建】
如果廠房增建很到滿可以加5%的均價,如果沒有要扣5%均價。
第三、【廠況是否很新或是需要大整理】
如果廠房很新且不用整理,基本上可以+10%~15%的均價,但是如果廠房有夠爛而且需要大整理,其實就要扣10%~15%的均價。
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那至於要怎麼參考均價,小又之後會把實價登錄的資訊整理出來在官方帳號,歡迎各位加入輸入06即可獲得!
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二、工廠的眉眉角角

 
但是身為一個仲介,永遠都會有特別的情況發生,其中一種例外就叫做【容積轉移】。
容積轉移是甚麼?
舉例來說,就是建商把A地捐給政府後,把原先捐出來的地支容積率轉移到B地,等於說B地的合法建築空間就變大了!
但身為一個建商,會做把自己的地捐給政府這種事情居然會做出來,背後的利益一定更大,沒錯!
這就是

容積轉移

當我們工業廠房仲介碰到合法空間超過210%的廠房時,這間廠房的價值計算就變成用建物權狀去做計算,如果想要了解更多資訊,歡迎追蹤,不動產小又fb粉絲專頁!
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接著我們來介紹

公司&工廠登記

身為一個工廠&公司老闆,假設你租了一個月好幾萬的廠房,但是裝潢好了才發現!!!!
【居然不能公司登記!!!!!??????】或是
【居然不能工廠登記!!!!!??????】
此時的你一定會幹死,身為公廠老闆兒子,深知遷廠花費的成本低則數十萬、高則上百萬,每遷移一次都是代價,如果你能夠再租廠房前了解到底哪種廠房可以公司登記或是工廠登記,一定會幫您省去很多時間。
小又簡單說明一下、只要是合法建物都可以公司登記,
但是建物使用需要是【工廠用途】才能夠工廠登記!!!!
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還有要注意的是,有些不合法建物只要有【房屋稅單】即可申請公司登記!!!
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再來就是

汙水下水道

簡單來說下水道分兩種,分別是【普通自來水下水道】與【汙水下水道】
但是外行的人往往不會注意到【汙水下水道】的重要性!
根據【新北市下水道管理規則】第十六條,規定:
【污水下水道用戶應於前項排水設備施作及更新前,依下列規定留設空間。但情形特殊,並經本局核准者,不在此限:
  一、單側排水者:寬度至少七十五公分,且自原有地面線以下深度至少一百五十公分範圍。
  二、雙側排水者:寬度至少一百五十公分,且自原有地面線以下深度至少一百五十公分範圍。
依第一項施作之排水設備,經本局核准後,始得遷移。】
間單來說,就是如果你的廠房沒有做汙水下水道,之後政府如果要做的話,通常廠房後方要清出75cm – 150cm的空間給下水道施工。
但是古老的廠房往往都會有所謂的【二次施工】法,法原本要做下水道的空間蓋得滿滿的!如果未來要做下水道沒有空間就會…….【GG了】
所以再看廠房前您需要特別詢問屋主或是仲介:【汙水下水道做了嗎?】如果沒有你就要有心理準備了!

買地送廠

間單來說,為何會送廠,就是因為現在廠房根本沒有建物權狀,但是這種情況蠻常發生的,但是這種地通常隱藏的風險都很大,比如:未來會被徵收、地目不是合法工業地或是各種奇怪的存在,在購買之前建議找專家討論一下!
也歡迎來我的Line官方帳號找我

建築線

建築線簡單來說就是在蓋建築物得時候依定要請建築師話出建築線之後才可以去蓋建築物,那如果你買的地沒有建築線的話,就算你想要蓋建築物,政府也要叫你先劃建築線之後才能蓋!
而建築線依規定基本上要花的費用有時會接近上百萬,再買地之前記得先詢問您的仲介!

特定工廠登記

歡迎加入我的官方帳號按【06】有更多問題集歡迎詢問!
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三、破解黑心廠房仲介話術

知道了廠房、土地的基本概念,那黑心仲介就騙不到你嗎?
小又的答案是:【大錯特錯】
因為小又在廠房這邊打滾1-2年了,看到太多奇奇怪怪的情況出現,今天小又來破解常見的幾個黑心廠仲話術!

你這塊地只是普通農地而已,不可能賣到建地的價格!

其實農地種類很多,有分為都計內農地與非都計農地,甚至有些農地根本就是建地!(如:甲、乙、丙、丁種建築用地)
這部分可以到各政府使用分區查詢,小又下方附連結。
step1:進入網站後輸入您土地的地段與地號。
step2:看到地號所在區域後對區域雙擊左鍵。
step3:會出現使用分區的按鈕在旁邊,點擊一次後即可看到地目種類。
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這代鐵皮絕對不會被拆啦!你看塭仔圳算放了50年才拆!

其實說白了,都市更新不是仲介說的算,而是政府說的算,任何人都不能保證那裡不會被拆,唯有你自己才可以相信!
另外小又有整理【新北未來114年前都市計畫區域】,大家可以進來看看自己現在的廠房未來有沒有機會被拆!
沒意外的話小又會整理114年前所有的都市計畫內容,只是時間上會有落差!
如果想要詢問但是小又還沒寫出來,想問更詳細內容歡迎私訊我!
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你看屋主多佛心,你買這塊地它直接送廠房給你!

對阿,如果屋主那麼佛,為什麼會開的比周邊行情高呢?為甚麼不用土地價格賣你呢?
答案是:【因為建物沒有申請合法權狀,所以只能用土地權狀買賣
這就是我們廠仲所說的【買地送廠】
【不是白送!而是送不合法的給你!】
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你的建物沒有建物權狀、所以只能用土地的價格去賣!

【錯!大錯特錯!】
因為在民國80年代以前有一段時間可以把沒有申請建物權狀的建物申請合法,但是過了蜜月期,沒有申請權狀的建物雖然沒有【合法】的【建物權狀】,但是不代表完全沒有價值!
只是價值比周遭合法廠房少了一點而已!
若是想要詢問廠房市值歡迎私訊我!
(ps.本人接受屋主問問而已,你只要說:【你只是想要知道價格沒有要賣】,我絕對不會去說服您賣!)
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屋主因為覺得他的物件有未來性,所以才賣這麼高!

那很簡單啊,就不要賣啊!為甚麼覺得有盤子願意接受未來的價格呢?
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新北工業地絕對不會降價,你看新北市一直有重劃區,地越來越少、需求越來越多,怎麼可能降價?

恩…..對一半,雖然新北市確實一直在重劃,地也越來越少沒錯!
但是工廠老闆真的會全部都去找廠房嗎?
每個老闆是熱鍋上的螞蟻等著被宰嗎?
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這麼低級的話術只有再快成交的時候仲介才會為了要【拉價】而去跟你說。
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另外….根據新北市商業司統計:雖然塭仔圳是在民國109年到民國110年年底拆遷完畢,但在民國109年底到110年年底工廠登記數量不減反增,這個數據其實間接證明需求量不便、但是供給量減少、價格會短時間內上揚。
資料來源:經濟部商業司
資料來源:經濟部統計處
但是再升息的現在,廠房真的不會降價嗎?
我告訴你:【一定會】但是時機還沒到
小又常常跟我的客戶說,現在廠房雖然價格看起來沒有下降,但是其實成交價跟開價落差其實非常明顯,如果你想購買廠房,在112年年中是一個蠻好得時機,可以在這時候多看一點廠房!
如果想要了解更多歡迎私訊我!
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如果您有租商用不動產需求,不妨先參考我的文章健檢一下!

若是我的資訊對您有所幫助歡迎分享!

不動產小又

小又主要服務區域:新莊、三重廠辦商辦

【都更 | 新北第一行政區的最後翻身】板橋浮洲都市計畫

大家好!我是小又!
我又來介紹都市更新案了!
今天要帶給大家的都市更新案是【板橋浮洲都市計畫】
這個計畫跟新泰塭仔圳一樣,之前說了幾百年,遲遲沒有動工,但是如今塭仔圳都已經拆光光了,誰還敢信誓旦旦說都更不會提前呢?
如果是我:
【我寧可事先準備,也絕對不要大難臨頭才在當熱鍋上的螞蟻!】
今天讓我帶您了解,板橋浮洲都市計畫吧!
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【如果我說新泰塭仔圳是溪南以北的發展重心,那板橋浮洲絕對是溪南重心連接溪北重心的中繼站!】
(甚麼是溪南、溪北中心請參考文章:【新北國土計畫】)
板橋浮洲都市計畫

一、計畫目的與時程

這部分跟新泰塭仔圳一樣,說很久但是遲遲沒有動工,而在111年11月由新北市政府的【變更板橋浮洲都市計畫】中有提及預計在民國115年來進行這區域的區段徵收,而徵收範圍位於:
板橋市中心東側
新莊塭仔圳二期南邊
樹林萬大線東側
而在2023今年6月預計會增設台65浮州交流道
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以下紅色區域為預計徵收區域:以鐵路二分為南北兩側
而至於開發這塊的目的其實很簡單,因為在新北國土計畫中的大漢溪溪北與溪南的雙中心也是預計在114年開發完成,而在這雙市中心之間還未開發的區域必定剩下福州這塊寶地,不僅位於溪南市中心(板橋)旁,而且附近又有火車與捷運線,未來生活機能可期。
再者,未來新北市政府其實都有規劃新北輕軌,從 五泰 – 塭仔圳 – 板泰 輕軌的規劃,除了提供人民更多的移動選擇外,又可以加深桃園航空城與新北雙首都的交流。

二、相關配套設施與周遭影響

-1板泰輕軌

這部分比較少有人注意到,其實目前政府已經開始規劃五股 – 泰山輕軌,而這輕軌是從蘆洲銀河灣,一路從五股泰山經過塭仔圳一、二期一直到板橋,雖然現在還在評估中,但是也值得大家期待。
板泰輕軌
小又認為這輕軌其實大方向規劃的蠻好的,主要是幾點:
第一、上下新莊沒有火車站,建設板泰輕軌後可以從輔大轉輕軌轉線到浮州火車站,讓新莊人有機會搭到捷運。
第二、新莊捷運站明明在新海橋對面,但是卻要繞一圈中和線才能到板橋,輕軌也正好彌補新莊 – 板橋捷運的需求。
第三、蘆洲銀河灣在拆遷鐵皮屋同時建設五泰輕軌,一方面補足五股沒有捷運的需求、另一方面讓三環三縣內還與中環能夠有接軌。(參考文章:【蘆洲銀河灣】)
最後、這輕軌把所有近期都更地跨區域整合,以都市更新層面來說,其實對居民都是有益的!

-2台65交流道

在2023預計增設台65浮州交流道,一方面讓浮洲區域生活機能能夠提升,另一方面能夠疏通台65土城交流道的壓力,相信住在中和、樹林與板橋的上班通勤族在下班時一定被土城交流道的擁擠嚇到過,這交流道小又覺得是做得不錯。

-3周遭重大設施

周遭重大設施其實小又也有在上文提到,主要是幾個:
第一、新泰塭仔圳重劃區
第二、樹林萬大捷運線
第三、五泰 – 板泰輕軌
第四、土城都市計畫
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上述資訊除了土城都市計畫外小又都有特別說明(之後有時間小又會補上土城都市計畫),可以參考文章連結:
(參考文章:【新泰塭仔圳】)

三、浮州工廠困境

都市更新時間軸
其實身為新北工商仲介,其實也接到很多很多來自板橋浮洲的鐵皮屋的老闆在找廠房,其時小又個人覺得,其實浮洲這一帶的鐵皮屋在這個2023的年初不用急,讓小又解釋給您聽:
首先、根據【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 】(11 / 28 更新版)所提供的資料,其實從四月升息以來,直到2022年11月的買賣轉移棟數還在下降,這明顯的是交易量萎縮,而【量縮】自然會【價減】,小又覺得房價短時間內不會漲上去了,所以可以慢慢看。
再來、根據台南市不動產估價師公會所提供的住宅交易金
額,其實在12月21號的資訊中,新北大部分區域有【非常明顯】的下降,這側面應證房市正在往下修正。
最後,小又覺得真正不用急的原因是這個:
樹林大柑園計話
這其實小又去年在整理【樹林大柑園】與【三峽麥仔園】計畫時所整理的表格
(參考連結:【樹林大柑園】),其實2025這一年目前規劃除了【板橋浮洲都市計畫】外同時還有【樹林大柑園】與【三峽麥仔園】計畫,而這兩者不同的是,【板橋浮洲都市計畫】主要是要當作住宅區使用,而三峽大柑園與三峽麥仔園,則是規畫【產業使用】,所以到時候其實不用太害怕像塭仔圳那時候的價格,小又相信價格會比現在低很多。

四、未來發展

-1近期浮洲發展

其實浮洲之前就有人在炒作,原因其實不外乎幾個:
第一、未來有台65交流道交流道,買房最重要的事情就是【便利】,而增設這交流道不僅分流土城交流道的壅擠,還帶動板橋邊陲地帶【浮洲】的交通,我覺得漲是有原因的。
第二、這地區鄰近板橋市中心與捷運板南線,附近學區也有大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學...等等學校,其實不管是上班族還是學生都還蠻方便的。

-2未來浮州發展

但是最重要的規劃其實不是台65交流道,小又最在意的還是未來這三個規劃:
第一、【連接五泰-塭仔圳-板泰的輕軌線】
我覺得的大大影響到新莊塭仔圳、板橋浮洲的交通便利性,解決了:
板橋到新莊沒有直達捷運的問題。
新莊人沒辦法搭到火車的問題。
這個規劃小又覺得蠻完善的。
第二、【塭仔圳開發案】
預計於2028年完工,由於過去塭仔圳夾在板橋、泰山、新莊與樹林之間,而且又林立各種鐵皮屋,導致這區域雖然鄰近溪北與溪南的雙首都,但是遲遲沒有開發下去,而如今小又身為工商仲介,在這個景氣不好的時間點,還是注意到有很多建商看準這區域,而實價登錄的【未配地】的商業用地最高成交價一坪都賣到60萬,而且未來政府在新北國土計畫也把塭仔圳定位成【新北金融產業區】,個人覺得到時不僅會帶動新莊,甚至浮洲一代都有影響。
第三、【捷運萬大樹林線】
這部分其實影響不大,原因是板南線最後會跟萬大樹林線在土城捷運站接軌,但是後續最重要的是板南線會接軌三鶯線到桃園八德捷運,到時候會變成新北桃園第三捷運線,未來可期!

五、個人感想

不過小又如果站在買房的立場去建議的話,小又雖然看好這地方,但是我個人建議如要要買再觀望一年,主要是有幾個隱藏缺點。
首先、其實浮洲這塊地目前最大的問題是【交通不便利】,雖然台65交流道近期會增設,但是如果要搭捷運,只能從浮州搭火車去台北車站再轉搭其他捷運線,捷運不便利。
第二、浮洲這塊地目前雖然規畫以住宅區為主,但是整體規畫不像三峽北大那樣整體開發,而是徵收部分(紅色)區塊的地,屆時會怎麼規劃用途其實是個大難題。
第三、浮州未來定位其實政府還沒有一個詳細的規劃,不像塭仔圳規劃要做金融市鎮、樹林大柑園要規劃做產業科技園區,政府定位其實大幅影響這區域的價值。
那就會有人問了,那我到底要怎麼決定要不要進場?
小又建議,只要注意板泰輕軌有沒有確定要通過,其實就可以確定浮洲地區未來有沒有價值,因為這輕軌說白了,五泰-板泰間只有兩地需要,分別是沒有捷運的【五股】與【浮洲】,如果通過了,這兩地勢必會有其他配套措施讓這兩地能發展,就如同現在的萬大樹林線,雖然還沒蓋,但是沿路不動產價格都在天上飛了,以上是小又給的建議歡迎大家指教!
不動產小又

新北未來國土計畫

新北國土計畫

大方向發展

 七大策略區

根據新北政府國土開發計畫將新北分為七大塊經營,且根據國土開發計畫將此計畫分為三大環域系統:
 
(1) 海環帶 – 北海岸海村環。
(2) 生態環 – 美想曼城鏈。
(3) 主城區 – 都市生活圈。
 
其中又從此概念向下延伸出六條創新走廊(文言文):
(1) 三條既有都市走廊:
       A. 北基經貿走廊:都心區 – 汐止 -基隆
       B. 北桃文化走廊:溪南都心區 – 三鶯 – 桃園大溪
       C. 國際機場走廊:溪北都心區 – 林口 -桃園機場
(2) 三條潛力創新走廊:
       A. 國際雙溪走廊:桃園航空城 – 台北港 – 淡海新市鎮
       B. 雙城都會河廊:新店 – 都心區 – 淡水 – 八里
       C. 捷運內環走廊:溪南都心 – 溪北都心 – 台北市
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簡單來說
小又用白話文解釋一下剛剛那串文言文:總而言之就是根據國土開發計畫將新北市分為幾個部分:
第一、靠海發展海。
第二、靠山發展山。
第三、都市發展都市生態。
而其中如何去串連這些產業能夠互動就是交給三環六線捷運!
另外新北開發計畫將以台北都心為樣本把新北市以大漢溪為界,把新北市分為溪北與溪南都心區然後向下延伸去發展。

 產業軸升級

根據國土開發計畫,新北與未來桃園在第二級產業上的規劃如上圖,藉由三環三線未來完工,將原先在新北的第二級產業帶升級至第2+2.5及產業帶,其中最主要的都市計畫分別是:
【新莊塭仔圳】:讓溪北都心區能夠發展成科技城市,並且結合八里端物流形成新北金融產業帶。(參考文章:【新莊塭仔圳】)
【蘆洲銀河灣】:讓溪北區都心區域能夠有效接軌台北都心,並讓三環六線串聯起西新北產業帶。(參考文章:【蘆洲銀河灣】)
【樹林大柑園】:這計畫主要是讓原先柑園地區的貼皮屋搖身變成新北產業園區,一方面滿足拆遷塭仔圳時期的工業地,另一方面達成新北市產業升級的主要目的。
各環發展區域如下:
外環區域:紓解首都台北人口壓力
中環區域:產業升級與串聯溪北溪南區域經濟達成產業升級
外環區域:發展人文、自然生活圈
以未來2+2.5級產業規劃,將工業轉型分為三大區域:
1. 以智慧製造的林口淡水:接軌淡水港與沿岸自然景觀,進一步讓貿易結合綠色產業發展。
2. 以傳統產業創新轉型的五泰與三重蘆洲,讓原先在此處的違章建築搖身一變成產業群聚園區,並間接達成產業轉型的目標
3. 以大柑園計畫為首,將原先柑園地區大批違章鐵皮規劃成高科技產業園區,並帶動三鶯人文線與萬大樹林線發展。

其他重大規劃

 三環三線

三環三線中環中和 – 樹林線的第二期,在今年10月終於宣布要動工了,從頂埔接至迴龍捷運站,預計2023年年初開始封路7-10年完工!
另外大家可能還不知道未來其實還有在規劃另一條桃園棕線是從迴龍車站走萬壽路至桃園車站,以下給大家參考!
而三鶯線業預計在明年2023/12月底完工,屆時接軌桃園綠線後三環三線即完工。
照目前規劃桃園會有三條捷運接軌新北
北線:由蘆竹往泰山的機場捷運線。
中線:由桃園火車站往龜山方向接軌迴龍捷運站。
南線:由中壢車站延伸至八德三鶯線至板南線。

溪南溪北副都心規劃

目前已新北國土計畫規劃,將大漢溪以北與以南分為兩大發展區。
其中溪北地區以新莊副都心為首,未來塭仔圳開發完成後形結合桃園航空城成金融產業結合區!
(參考文章:【新泰塭仔圳】)
溪南地區以新板都心為首,想必住在新北的各位知道再三軌(台鐵、高鐵與捷運)共構的板橋是多麼繁榮的地方,而它的便利性正好能夠帶動溪南地區發展!

個人感想

 值得投資住宅區域

俗話說的好,投資跟著捷運走就對了!
其實以小型物件為例(單價2000萬以內),跟著捷運蓋去投資其實是明確的選擇,但是回到我常常跟我客戶說的:【買房子重點不是總價,而是時機!】
如果你在對的時機進場,價格就是合理的!
反之,如果你在屋主市場時期進場,那被割韭菜也是理所當然!
如果想了解更多相關資訊與詢問小又本人,我有提供免費房地產諮詢!
馬上加入我的官方帳號【不動產小又】

 值得投資土地、大型物件區域

另外大型物件值得投資區域則是以新北三鶯、桃園全區為主,若想要了解哪個區域的未來發展與增值性,歡迎加入我的Line官方帳號 【不動產小又】我會將我知道的所有免費告訴你!
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以下提供2022/11/11號前由台南市估價師公會所提供的住家型物件實價登陸資訊分析給您考!
若是之後回響夠大我會專門做這部分詳細資訊給大家參考!

【都更 | 新北未來科技園區】【樹林大柑園】與【三峽麥仔園】

嗨!我們又見面了!

小又剛剛去聽完113/7/2樹林區公所簡單說明的公聽會後,第一時間將公開資訊整理給大家看!

其實我聽完也是感覺很亂,但是經過我剛剛一個早上的消化後把重點整理給大家參考!

三峽、樹林都更目的與規劃

根據新北市國土計畫中,在未來有新北有兩大都市更新案值得關注,分別是【蘆洲銀河灣】與【樹林大柑園】,而今天的主角則是與【樹林大柑園】計畫與其距離相近的都市計畫【麥仔園計畫】兩個計畫間的關係。

計畫範圍

北側及西側以大漢溪及非都市土地河川區為界 南臨臺北大學社區特定區計畫、三峽都市計畫及非都市土地一般農業區

東以三峽河及非都市土地河川區為界

目前計畫狀況(113/7/2)

目前狀況處在都市計畫作業程序第一階段:辦理公開徵求意見及座談會階段。

土地使用狀態

根據113/7/2公聽會提供資料中大柑園地區

私有土地為463.8公頃(佔74.43%),所有權人10132人

公有土地占129.51公頃(佔20.83%),管理機關23個

工廠使用概況

根據公聽會提供資訊,截至113/6、區域工廠有1264家,其中:

一般登記工廠有:172家

特定登記工廠有:569家

未登記工廠有 :523家

根據目前初步規劃,在執行區段徵收時:

已經登記的工廠有優先進駐安置街廓(安置區)

申請特定工廠登記的廠家則是看區段徵收時程與參考特定工廠申請進度來決定是執行區段徵收還是分配安置街廓

而最重要的是未登記工廠目前政府是規劃統一拆遷!!!

但是這邊小又要跟大家說明,這只是目前公聽會第一階段的想法,如果有任何不合理的處置要踴躍跟政府反應!

借由三鶯線與工業地需求使新北產業升級

由於塭仔圳時期拆遷大部分工廠,導致新北工業地至現今稀缺,而未來樹林大柑園計畫則會釋出553.5公頃的產業用地,剛好能夠滿足至塭仔圳以來的工業地,一方面能近一步將新北二級產業升級至2.5級產業,另一方面能夠讓產業群聚達到效益最大化。

發展藝文產業線

根據國土開發計畫,政府將此區域化分致【三鶯文創宜居區】-地區主要包括:南樹林、三峽與鶯歌區,這區域主要有兩個規劃:

一、增設三鶯線並開發沿路舊宅並搭配新北三鶯地區的文化特色帶動觀光產業發展。

二、結合未來桃園綠線(八德線)一路從鶯歌帶動第三環南段接軌。

捷運站預計完工圖

以下是捷運完工圖

麥仔園與樹林大柑園對於周邊影響

近期而言(5-10年)

近期而言最主要是未來周遭會有新北最大的科技園區,這部分我覺得可以跟塭仔圳來做比較:

塭仔圳一+二期總共拆遷的面積小於大柑園計畫分配的產業用地,我覺得舊需求上可以滿足新北工業地缺額,但考慮政府有意將產業從二級產業升級致2.5級產業,雖說沒有詳細說明,但是我覺得到時候會對比新竹科學園區產業規劃去做使用,這部分後續有資訊小又會第一時間告知大家!

長期而言(10年以上)

根據新北市規劃,目前三鶯線接軌土城頂埔捷運站,未來會由桃園綠線接軌八德並與機場捷運線接軌,我覺得這部分是值得去期待的,畢竟所有投資的標的都是看未來發展,而接運就是最好的指標!

對於各方人馬小又給的建議

其實這次公聽會主要受影響的人有三大族群,分別是農地地主與開發地住戶與承租方,以下小又給各位建議

如果你是農地地主

如果你是農地地主,你會分成三種狀態,分別是你的土地上有合法工廠、有申請特定工廠登記與沒有申請工廠登記的地主:

1.如果你的土地上方有合法工廠,基本上要注意的就是安置街廓位置與範圍大小,因為基本上政府在這次公聽會有特別說明給合法工廠會有安置街廓的配套措施。

2.如果你是有申請特定工廠登記的農地地主,你千萬要隨時注意大柑園計畫的消息,因為小又這樣聽起來申請特定工廠登記的地主權益正處在一個很模糊的地帶

首先政府在計畫中有說明若是區段徵收時程比較快,居然使用【建議】納入區段徵收,這部分灰色地帶太大,要去隨時注意變化。

再者目前公聽會聽起來安置街廓主要是給【現況以經合法的工廠】去申請,如果好死不死最後政府配的安置街廓範圍太小沒辦法分配給特定工廠登記的拆遷戶,你正在使用的特定工廠登記鐵皮不就直接消失了?

3.如果你是沒有申請特定工廠登記的純農地地主,其實影響不大,你只需要知道這區域未來會規劃成產業用地並且未來會持續增值就夠了。

如果你是位於開發地的住戶

其實這次公聽會最重要的部分只有兩個,第一個就是工廠問題、第二個就是道路拓寬問題:

根據開發資料顯示,目前第一階段主要是要拓寬家園路與柑園街兩條道路至30公尺,但是在拓寬同時會影響到452棟建築物,如果處在計畫上方位置的住戶與地主們要特別注意!

未來114年預計都市更新區域(隨時更新)

以下是預計民國114年會都市更新區域與更新後發展
(會隨時更新!)

以上是114年預計都市更新的14個計劃,後續小又會持續把所有都市更新詳細內容更新上來,以下是目前小又的都更文章!!給您參考!

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